Досрочное и обычное расторжение договора аренды жилого помещения по инициативе арендодателя или арендатора

Аренда или наем жилья достаточно распространенное явление. Обычно такие договоры действуют в пределах установленного сторонами срока, но необходимость их прекращения может появиться и раньше.

Как и по каким причинам расторгается заключенный сторонами договор найма (или аренды жилья), рассмотрим далее.

По каким основаниям происходит расторжение договора

Любой заключенный сторонами арендный договор может прекратить свое действие по нескольким причинам. К первой относится истечение срока, на который он был заключен. В этой ситуации от участников сделки не требуется предпринимать никаких дополнительных действий. Если только они не пожелают продлить договор. До истечения срока договор расторгается только по соглашению между сторонами или одной из них по определенным в законе причинам.

Общие для всех договоров основания расторжения сделок устанавливаются ст. 450 Гражданского кодекса РФ. К их числу относятся:

• соглашение между сторонами сделки;
• существенное (значительное) нарушение ее условий;
• иные предусмотренные в законе или самом договоре причины.

Возможность отказа от сделки предусмотрена и специальными нормами об аренде и найме жилья.

Досрочное расторжение договора аренды может проходить в добровольном или принудительном порядке.

По закону наниматели (арендаторы) жилья могут отказаться от дальнейшего использования помещения в любое время, предупредив об этом наймодателя. Расстаться мирно поможет заключение соглашения по договоренности между нанимателем и наймодателем. Во всех остальных случаях вопрос расторжения этого договора будет решаться в судебном принудительном порядке.

Обычное расторжение в связи с истечением срока договора аренды

При нормальном течении дел прекращение договора найма жилого помещения происходит в связи с истечением установленного сторонами срока. Заключать дополнительных соглашений о его прекращении не нужно.

После окончания определенного в договоре срока наниматель обязан освободить жилье, вернуть ключи от него наймодателю. Оформлять передачу помещения наймодателю следует письменно по акту.

В этом документе нужно отразить, когда и в каком состоянии принимается помещение. Но не всегда после окончания срока договора арендаторы сразу освобождают помещение. Поэтому наймодателям следует быть внимательными.

Если арендатор продолжает пользоваться жильем, а арендодатель не высказывает никаких возражений, то договор будет считаться возобновленным (ст. 621 ГК РФ).

Возобновляется он на таких же условиях, но уже без ограничения срока. Кроме того, согласно положениям об аренде у добросовестных нанимателей имеется преимущество перед иными лицами при заключении договора на новый период.

Поэтому, если арендатор желает продлить пользованием жильем, то он должен заблаговременно до истечения срока договора известить об этом собственника имущества. Последний может отказать, но тогда он не должен заключать аналогичных договоров с иными лицами в течение года. При нарушении наймодателем указанного условия наниматель через суд может заявить требование о переходе на него прав по этому договору.

Досрочное расторжение

Расторжение договора аренды до окончания срока его действия, возможно при взаимном согласии сторон.

При отсутствии такой договоренности его прекращение происходит при наличии определенных обстоятельств судом или же при соблюдении условий, указанных в том же договоре. При отсутствии в документе таких положений применяются нормы закона. Инициатором расторжения может быть любая из сторон сделки.

Рассмотрим каждый из случаев подробнее.

По инициативе наймодателя (арендодателя)

По инициативе арендодателя заявление о расторжении договора может подаваться при наличии следующих обстоятельств:

• Невнесении оплаты за арендуемое жилье за полгода (договором могут устанавливаться и другие сроки), при найме на краткий срок при двукратной неоплате.
• Разрушении, порче нанятого жилья арендатором, другими лицами, за которых он несет ответственность.
• Использовании жилья для целей, не связанных с его прямым назначением.
• Систематическом нарушении интересов лиц, проживающих по соседству.

Могут возникать и иные основания, указанные в договоре.

Важно знать, что перед подачей заявления на расторжение договора в суд, наймодатель должен направить (передать) нанимателю предупреждение об устранении допущенных нарушений.

Составляется такое уведомление в письменном виде с указанием на заключенный договор, допущенные нарушения, сроки для выполнения обязательств.

Если наниматель игнорирует предупреждение, то следует обращение в суд. При этом суд может предоставить нанимателю срок до года для выполнения своих обязательств.

Если за это время нарушения не будут устранены, то договор по вторичному обращению наймодателя расторгается.

По желанию нанимателя (арендатора)

Нанимателю закон позволяет в любое время по своему желанию досрочно прекратить аренду. Для этого ему нужно заручиться согласием всех проживающих с ним лиц. Кроме того, требуется предупредить об этом наймодателя заблаговременно (за три месяца).

По инициативе арендатора, возможно судебное расторжение договора в ниже перечисленных случаях:

• Жилье фактически не было передано наймодателю либо создаются препятствия к его использованию.
• Жилье имеет препятствующие для его использования недостатки, которые не были известны нанимателю и не оговорены при заключении сделки, не могли быть обнаружены арендатором при обычном осмотре.
• Жилье находится в непригодном для его постоянного использования состоянии.

При непригодности, а также аварийности жилья заявить в суд о досрочном расторжении договора вправе и арендодатель.

Соглашение о расторжении договора

Оптимальным вариантом для каждого из участников сделки будет расторжение договора по их обоюдному согласию. Им не придется платить штрафы за отказ от договора, тратить время на судебные разбирательства.

Для действительности такого соглашения оно должно составляться в определенном порядке. Главное правило предусматривает необходимость заключения таких соглашений в той же форме, в какой был заключен договор. Обычно это простая письменная форма.

Но если сам договор прошел регистрацию в Росреестре, то и соглашение придется зарегистрировать.

Соглашение о расторжении договора найма должно содержать основные реквизиты заключенного ранее договора.

Из его текста должно следовать, кем и какой договор расторгается. Важно указать дату прекращения действия договора. Составлять документ нужно в экземплярах по числу сторон, а при необходимости регистрации подготовить еще один для Росреестра.

После расторжения все обязательства сторон по договору считаются прекращенными. В самом соглашении или отдельном акте нужно указать, что помещение возвращено наймодателю и претензий к его состоянию он не имеет.

Штрафные санкции

Желание прекращения договора аренды только с одной стороны сопряжено с наступлением определенных неблагоприятных последствий.

Довольно часто в договорах найма встречается пункт о наложении штрафа за досрочный отказ от него. При этом единой позиции по этому вопросу в судебной практике нет. С одной стороны, полагают, что такое положение противоречит закону. Ведь штрафы и неустойки предусматриваются при нарушениях обязательств сторонами сделки. А при добровольном отказе арендатора от дальнейшего пользования помещением нарушений нет.

Таким способом, он реализует предоставленное ему законом право, поэтому оснований для привлечения его к ответственности нет.

С другой стороны, штраф за досрочное расторжение договора аренды, если такое условие в нем указано, судами чаще всего признается правомерным. Ведь по гражданскому законодательству стороны вольны включать в договор любые устраивающие их условия. Не запрещено и установление выплат за досрочный отказ от сделки.

Поэтому причин отказывать во взыскании этих сумм при расторжении договоров суды не усматривают. А выплату за досрочное прекращение аренды можно расценивать как компенсацию другой стороне, а не привлечение к ответственности за нарушения по сделке.

Фактически арендодатели таким способом обеспечивают исполнение обязательств и своих интересов. Ведь наниматели могут в любое время, предупредив займодателя, отказаться от дальнейшего использования помещения.