Аккредитив при покупке недвижимости

Одним из самых важных моментов при сделках с недвижимостью, помимо прочего, является выбор способа оплаты. Здесь, независимо от того, приобретает ли гражданин объект за личные средства или взял ипотеку, существует множество разнообразных вариантов. Однако наиболее надёжным для обеих сторон по сей день остаётся безналичная оплата с помощью аккредитива.

Аккредитивом называют разновидность финансового обязательства, когда человек вправе получить деньги с помощью банковского клиента, после того, как платёж поступит на счет. Иными словами, в таком варианте оплаты банковское учреждение выступает в качестве гаранта.

С помощью аккредитивов можно производить разные оплаты в интересах третьих лиц. Для этого они должны подать банку необходимые документы с требованием выдачи определённой суммы, указанной в договоре. При этом следует помнить о сроках, которые должны строго соблюдаться. Временной промежуток, когда лицо может получить средства через аккредитив, обязательно указывается в договоре. Если пропустить это время, деньги получить уже не получится. Кроме того, существует возможность передавать ряд полномочий от одного банка другому на тех же условиях.

Разновидность аккредитива

Аккредитив при покупке недвижимости имеет несколько видов, перечень которых представлен ниже:

• Отзываемый по необходимости (такое право предоставляется плательщику и банку);
• Безотказный, аннулировать который не представляется возможным;
• Имеющий красную оговорку, при которой банковское учреждение вправе передать свои полномочия по платежу иному банку;

• 

  Покрытый, он же депонированный, когда сумма выплаты покрывается полностью за счёт банка (по сути, кредит для плательщика);

• Непокрытый, он же гарантированный, при котором предусмотрена возможность списать финансовые средства со счёта плательщика или получить их иным способом;
• Подтверждённый, с гарантией обязательств банка в выдаче суммы, указанной в договоре, без взаимосвязи с личными поступлениями плательщика;
• Револьверный, предусматривающий частичные равномерные поступления финансовых средств на счёт получателя со счёта плательщика;
• Циркулярный, дающий возможности получать средства в сумме оговоренных ранее кредитных средств через ряд банков, выступающих корреспондентами структуры, выдавшей аккредитив;
• Кумулятивный, при котором перечисляется неистраченная сумма со старого аккредитива на новый;
• Некумулятивный, когда средства, которые не были потрачены, возвращаются на счёт плательщика;
• Резервный, предусматривающий факт предоставления разных документов, за исключением платёжных, для выведения средств со счёта и их внесения.

Осуществление в России

Довольно распространённой является ситуация, когда физические или юридические лица сотрудничают впервые. Особенно актуально это при приобретении недвижимости. В подобных ситуациях обычно вносятся авансы или залоги, однако многие опасаются вносить какую-либо предоплату и не соглашаются на такие условия.

В таком случае выходом будет служить обращение потенциального покупателя в банковское учреждение с заявлением об открытии аккредитива на ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Когда аккредитив будет открыт, чтобы получить финансовые средства, обязательны гарантии того, что условия договора будут выполнены. Этими гарантиями при сделках с недвижимостью будет служить заключённый договор.

После этого, продавец недвижимого объекта должен направить банку бумаги, свидетельствующие о том, что сделка заключена. Далее банковское учреждение покупателя осуществляет оплату по оформленному заранее аккредитиву, учитывая инструкции, полученные от банка продавца. На конечном этапе, когда все банковские операции будут выполнены, а комиссия уплачена, получатель, он же продавец недвижимости, может забрать оплату, указанную в документах.

Недостатки и преимущества

Плюсы и минусы имеет практически каждый выбранный способ оплаты при сделках с недвижимостью, и аккредитивы не становятся исключением.

Упрощение процедуры оформления

Условия, на которых банковское учреждение обязуется исполнять свои обязательства, должны быть прописаны договором. Аналогично с использованием банковский ячеек, к ним относится подача списка требующихся документов, подтверждающих переход недвижимости в собственность покупателя.

Упрощённая процедура оформления будет выглядеть следующим образом:

• Подписание договора о купле-продаже объекта с обязательным закреплением порядка оплаты и информацией об аккредитивных счетах;

• 

  Личный визит покупателя с договором в банковское учреждение для подачи заявления об открытии аккредитива (обозначаются условия его закрытия и перечень документов, которые будут для этого нужны);

• Внесение денежных средств на открытый счёт;
• Отправка уведомления банком с сообщением о том, что счёт открыт и с условиями закрытия такового;
• Личная явка сторон в территориальное учреждение Росреестра с документами о регистрации сделки, если это необходимо;
• Передача банку заключённого договора, с отметкой о его государственной регистрации.

Важно отметить, что аккредитив при покупке квартиры может быть только безотзывным. То есть, у покупателя не будет возможности забрать финансовые средства со счёта до определённого времени.

Оформление через банк

Когда в банк обращается покупатель, заполняя соответствующее заявление об открытии аккредитивного счёта, помимо регистрационного номера и даты обращения документ должен фиксировать:

• Размер денежной суммы;

• 

  Перечень реквизитов лица, которое вносит денежные средства, а также лица, которое выступает получателем;

• Перечень реквизитов банковских учреждений, которые будут задействованы в аккредитиве;
• Разновидность открытого счёта, на какой срок он открыт и в каком виде должен быть исполнен;
• Условия, выставленные для продавца и временные рамки для их выполнения;
• Способ, которым будут подтверждены обязательства и вариант, в котором будет внесена комиссия.

Если это необходимо, можно внести и прочие дополнения. Кроме того, в аккредитивных отношениях задействованы два кредитных учреждения:

• Банк, который предоставляет покупателю аккредитив, он же эмитент;
• Банк исполнитель, который проверяет регистрационные документы и переправляет денежные средства.

Стороны имеют право самостоятельно выбрать, будут ли задействованы два разных банковских учреждения или одно и то же.

Выбор банка и порядок оплаты

На сегодняшний день провести такую сделку можно через большую часть крупных банковских организаций. К ним относится Сбербанк России, Центральный банк, Альфа-Банк, Бинбанк, ЮниКредит Банк и прочие. Перечень предоставляемых услуг в целом ничем не отличается, однако разница заключается в их стоимости, проценте комиссии и временных затратах, то есть как быстро проводятся банком нужные операции.

Оплата при аккредитивах будет осуществлена в таком порядке:

• Проверка банком перечня документов, поступившего от покупателя, на то соответствуют ли они условиям аккредитива в срок до пяти дней;
• Перечисление денежных средств в течение трёх дней после того, как документы будут проверены и никаких несоответствий не будет выявлено;
• Закрытие аккредитивного счёта.

То, каким образом будет осуществлён финансовый расчёт, имеют право решать лишь стороны договора купли-продажи недвижимого объекта. Однако именно аккредитив является самым надёжным вариантом. Зачастую он состоит лишь в том, чтобы потратить чуть больше времени и средств, но в дальнейшем не иметь никаких трудностей с юридической стороны и быть защищённым от мошенничества.

Актуальность для россиян

В первую очередь следует отметить, что в России невозможно задействовать аккредитив, когда объект недвижимости находится в собственности нескольких лиц. Помимо этого, если сделка срывается, то независимо от того, чья в этом вина, возврат денежных средств становится возможным только после подачи искового заявления в суд и никак иначе. Именно поэтому среди россиян такой вариант оплаты не столь популярен, особенно учитывая такие минусы, как более длительное оформление продажи и дополнительные денежные затраты за услуги банка.

Многие всё ещё предпочитают более простые и быстрые платежи, но не стоит забывать, что они несут большие риски. Аккредитивы могут гарантировать высокий уровень надёжности и минимизируют финансовые риски сделки для обеих сторон.

Многие граждане и вовсе не осведомлены о существовании и принципе действия аккредитива, поэтому и не используют их, не желая знакомиться с чем-то новым и непонятным для них. Большей популярностью такая оплата пользуется у физических лиц.

Однако прежде чем полностью отказываться от такой процедуры, имеет смысл тщательно взвесить все её преимущества и недостатки, сопоставив их с рисками, от которых обычные сделки не защищены в достаточной мере.