Дом с разными входами: раздел для двоих хозяев

Вопрос о разделе земельного участка с наличием на нём жилого дома, находящегося в собственности двух хозяев, остаётся весьма актуальным для многих граждан и окружен множеством законодательных нюансов. Так, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, большая часть недвижимых объектов не может быть разделена. При этом земельные участки являются исключением.

Говоря о наличии жилого дома на территории, ответить однозначно нельзя, поскольку некоторые дома разделить можно, а некоторые делить в натуре запрещено. Для каждой индивидуальной ситуации будут действовать свои правила и без консультации опытного юриста разобраться может быть довольно сложно.

Одновременно с этим, без оформления раздела, любое недвижимое имущество может находиться в совладении или в долевой собственности. Это значит, что с юридической стороны раздел возможен. В любом случае, перед фактическим отделением потребуется пройти юридический этап, оформление документов и согласовать проект дома на два отдельных входа. До этого следует выделить долю каждого хозяина в конкретном размере, зафиксировав его документально.

Составляя проект дома с отдельными входами для двух равноправных хозяев, на саму землю, на которой объект построен, внимания не обращают, поскольку её фактический раздел будет происходить уже в зависимости от того, как будет поделён дом.

Юридическая сторона

Как уже упоминалось выше, любая недвижимость может находиться в собственности сразу нескольких человек. Когда речь идёт об обустройстве двух отдельных входов, затрагивается именно долевая, а не совместная собственность. В ином случае утвердить проект не получится.

Достаточно часто процесс переоформления осуществляется по причине супружеского развода, после которого был оформлен раздел общего имущества, которое было нажито совместно за период официального брака. На практике это самый распространённый пример образования у объекта двух владельцев. Семейный кодекс Российской Федерации рассматривает супружеский раздел в равных частях, если иное не было предусмотрено брачным договором или соглашением. То есть, и супругу, и супруге отходит ровно половина дома и, соответственно, половина земельного участка под ним. Сами же объекты недвижимости не прекращают существовать, как единое целое. Кадастровый номер и почтовый адрес не изменяется.

Впрочем, независимо от причин, по которым у дома имеется два хозяина, после того, как проект утверждён и планировка завершена, каждому из владельцев выдаётся отдельное свидетельство права собственности на дом и на землю.

Трудности натурального раздела

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает нормы, согласно которым определяются конкретные размеры долей каждого владельца недвижимого имущества и закрепляются документально. Это позволяет в дальнейшем пользоваться собственностью независимо от прочих владельцев, без получения их согласия и согласования. Однако в теории всё намного проще, чем может оказаться на практике. Это обусловлено тем, вместе с каждым владельцем могут проживать члены его семьи и достаточно часто возникают конфликты, которые мирным путём уладить не удаётся.

Кроме того, любой раздел имущества влечёт за собой и ряд административных последствий. По факту адрес и кадастровый номер недвижимости не меняется, а это значит, что объект остаётся единым целым. Это значит, что вопросы касательно регистрации новых граждан, проведения капитального ремонта, замены систем коммуникации, планировки и прочего могут становиться причинами для возникновения споров.

В связи с вышесказанным, некоторые собственники желают оформить свою долю недвижимости, как реальное жилое помещение, и делается это двумя способами:

• Заключая соглашение об эксплуатации дома и земельного участка;
• Выделяя долю дома и земли в натуре.

Несмотря на то, что каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, на практике не всегда они являются возможными.

О перепланировке

В большинстве случаев имеющиеся жилые дома не предусматривают двух отдельных входов и двух изолированных частей помещения внутри. Именно поэтому необходим проект перепланировки здания, который нужно утверждать в соответствующих инстанциях.

В России перепланировку сложно назвать простой и быстрой процедурой, поэтому нецелесообразно на начальных этапах торопиться и пытаться проскочить какие-либо пункты. Правительственные постановления регламентируют обязательно утверждать проект любой перепланировки, которая затрагивает несущую конструкцию дома, с рядом государственных инстанций и получать письменное разрешение каждой из них.

Когда проект утверждён и перепланировка завершена, это ещё не является завершающим этапом оформления. Необходимо подать заявление местным органам самоуправления для того, чтобы пришла специальная комиссия, проверила работу на отсутствие нарушений и зафиксировала, что перепланировка сделана именно такой, каким был проект. По решению комиссии выдаётся разрешение ввести дом в эксплуатацию.

Разрешение на перепланировку может и не потребоваться, но лишь в тех случаях, когда реконструкция дома на два входа не затронет его конструкцию и не потянет за собой существенных изменений в здании.

Нюансы самостоятельного проектирования

В целом проект дома с двумя отдельными входами составляется профессиональными архитекторами, в работу которых входит определение степени функциональности здания, с учётом количества проживающих в нём семей. Например, в личном коттедже предусмотрен задний вход, расположенный в любом удобном месте. Обычно, когда одноэтажный дом или здание с двумя, тремя этажами предусмотрено для проживания в нём двух отдельных семей, входы часто располагают рядом друг с другом.

Когда дом находится на стадии планирования или строительство его ещё не завершено, проект является обязательной частью. Он содержит в себе информацию о точном количестве и расположении всех комнат, прочих помещений, двух отдельных входов и прочие детали. Обычно проект создаётся с учётом того, чтобы каждой семье досталось одинаковое количество жилой площади. Создаётся он только после того, как все детали между хозяевами будут полностью согласованы.

При самостоятельном составлении документа, если у кого-либо из владельцев недвижимости имеются соответствующие знания, допускается создание проекта на специальном листе бумаги или с использованием программного комплекса.

Профессиональное проектирование

Когда проект дома на два входа составляет профессиональный квалифицированный архитектор, это делает его не только максимально функциональным, но и оптимальным для заказчика. Здесь всесторонне оцениваются его пожелания, которые сопоставляются с финансовыми возможностями и реальностью их воплощения. При этом можно отметить, что заказать подобные работы вполне доступно, особенно учитывая тот факт, что проект сразу же будет утверждён, и строительные работы можно будет проводить без длительного ожидания. При самостоятельном составлении документации довольно часто выдвигаются требования переделать и устранить недочёты.

Удобство при обращении к профессиональным архитекторам:

• Возможность составить проект дома на два отдельных входа с нуля;
• Возможность приобрести один из уже готовых проектов.

Удобно и то, что посмотреть проект можно на мониторе, в цвете и со всех сторон. Некоторые уже готовые планы дают возможность самостоятельно распределить пространство внутри здания, если это предусматривают технические характеристики. Кроме того, специалисты предоставляют свои услуги и по планированию двух отдельных входов в уже имеющемся здании.