Как поставить на кадастровый учет земельный участок, дом и прочую недвижимость

Кадастровый учет — это процедуры, проводимые кадастровым органом по постановке, прекращению и изменению сведений об объекте недвижимости, отражаемые в основной информационной базе (государственном кадастре недвижимости). Постановка недвижимости на кадастровый учет означает внесение в кадастр сведений об этом объекте. Без постановки на такой учет сейчас невозможно совершить продажу дома, помещения или участка земли, либо сдать их в аренду.

Обязательные правила по кадастровому учету для земельных участков в соответствии с законодательством стали действовать с 01.01.2008 года, а в отношении зданий, помещений, сооружений с 01.01.2013 года.

Таким образом, для того чтобы быть полноценным собственником (в отношении создаваемой или образуемой) недвижимости, либо иметь возможность беспрепятственно распоряжаться ей по своей воле требуется поставить такой объект на кадастровый учет.

Конечно, если недвижимость у физического или юридического лица находится в собственности давно (до принятия закона о кадастре) и не состоит на кадастровом учете – это не умоляет их права собственности, никто такую собственность не оспорит. Но если возникнет необходимость ее продать, подарить, сдать в аренду, то постановка на кадастровый учет неизбежна.

Постановке на кадастровый учет подлежит все недвижимое имущество, за исключением:

1. земельных участков с назначением:
   • зарезервированные и используемые службами безопасности России;
   • необходимые (или могут быть необходимы) Вооруженным Силам РФ или для иных государственных нужд;
   • природоохранные зоны (заповедники, заказники и т.п.), а также имеющие особую научную и культурную ценность;
   • лесные или водные фонды.
2. космических кораблей;
3. речных и морских судов;

Узнать категорию земель можно путем обращения в территориальную Кадастровую палату для получения выписки из реестра (там вся информация о земле). Для этого предъявляется:

• заполненное заявление установленного образца (его выдают сотрудники кадастровой службы);
• паспорт гражданина РФ;
• документы основания на землю;
• квитанция по оплате госпошлины (для физических лиц -200 рублей, для юридических -600 руб.)

Выписка будет готова в течение 5-10 дней.

Теперь назовем основания, когда производится постановка на кадастровый учет:

1. На вновь создаваемую землю:
   • впервые созданные границы земельного участка, ранее не учтенного в кадастре;
   • искусственно созданный земельный участок.
2. Выдел земельного участка из другого участка;
3. Разделение земли на два и более участков (каждый участок от раздела подлежит постановке на кадастр);
4. Возведение нового здания, сооружения;
5. Учет помещения, комнаты в здании или квартире;
6. Выделение или раздел здания, сооружения, дома, когда образуется новый автономный объект недвижимости;
7. Преобразование (видоизменение) земельного участка или здания.

Порядок осуществления кадастрового учета

Представляем инструкцию о том, как произвести постановку недвижимости на кадастровый учет.

Во-первых, кто имеет право постановки объектов недвижимости на кадастровый учет

• Собственник недвижимости;
• Арендатор (если срок аренды составляет не менее пяти лет);
• Носитель права пожизненного наследуемого владения;
• Субъект постоянного (бессрочного) пользования объектом.

От имени указанных лиц может обратиться и представитель, действующий по нотариальной доверенности.

Существуют случаи, при которых за кадастровым учетом может обратиться иное лицо, не входящее в вышеуказанный перечень. Например, земельный участок, который не состоял на кадастровом учете, достался гражданину по наследству.

В соответствии с законодательством собственность появляется лишь с момента ее государственной регистрации. Вступление в наследство без регистрации перехода права не предоставляет наследнику правомочия собственника.

Сначала необходимо поставить объект на кадастровый учет. Поэтому кадастровый учет будет производиться от имени наследника, не являющегося собственником.

Так же возможна и другая ситуация, когда гражданин желает приобрести земельный участок, принадлежащий государству или муниципалитету. Гражданин обращается в муниципалитет, который предписывает ему провести кадастровые работы, а после постановки интересуемого участка на кадастр производится его последующий выкуп.

Во-вторых, куда обращаться

В целях постановки недвижимости на кадастровый учет необходимо обратиться по выбору:

1. в кадастровую палату (по территориальности);
2. отдел МФЦ в населенном пункте, где находится недвижимость.

Обращаться можно:

• лично;
• через представителя;
• отправить почтой, предварительно заверив документы у нотариуса;
• посредством Интернет (через портал муниципальных и государственных услуг) при наличии электронно-цифровой подписи.

В- третьих, какие документы необходимо представить

1. Заявление о кадастровом учете. Образец имеется в кадастровой палате и его заполнение не составляет труда. В случае затруднения, работник кадастра обязан оказать помощь в составлении такого заявления;
2. Геодезический план и межевой план, если на кадастровый учет ставится земельный участок. Геодезический план подготавливают геодезические организации. Межевой план – кадастровые инженеры (в основном это работники БТИ). Они предоставляют его на бумажном носителе и в электронном виде (на CD диске);
3. Технический план, если ставится на кадастр здание, помещение. Такой план делают кадастровые инженеры. Его нужно заблаговременно заказывать, так как изготовление требует определенного времени;
4. Документ, подтверждающий собственность или право иного пользования недвижимостью:
   • документы-основания (договор аренды, свидетельство о наследстве, договор купли-продажи, дарения, акты ввода в эксплуатацию, разрешение на строительство, распорядительные постановления муниципалитета и пр.),
   • свидетельство о собственности, выданное Росреестром;
5. Согласие органа опеки, если собственник или сособственник имущества несовершеннолетний;
6. Паспорт гражданина РФ, если заявитель физическое лицо.
7. Учредительные документы, решение (протокол) о назначение директора, если заявитель юридическое лицо.
8. Нотариально удостоверенная доверенность, если документы сдает представитель.
9. Квитанция об уплате государственной пошлины (для физических лиц размер пошлины составляет 200 руб., для юридических лиц – 600 руб.).

Необходимо знать:

1. если земельный участок или здание (помещение) являются государственными (муниципальными), то требуется письменное согласие комитета (министерства) по управлению имуществом на кадастровый учет.
2. в случае если недвижимость в частной собственности, должно быть согласие от арендаторов и иных пользователей, а если постановку производит пользователь, то согласие нужно от собственника (такие согласия даются непосредственно в кадастровой палате при сдаче документов).

Документы представляются в подлинниках. Работник кадастра делает копии и возвращает оригиналы. Однако можно представить нотариально заверенные копии указанных документов. О получении документов работник кадастровой палаты выдает заявителю расписку, в которой указывается перечень предъявленных документов и дата получения готовых документов о кадастровом учете.

В-четвертых, сведения о сроках при кадастровом учете

Срок постановки на учет составляет не более 18 календарных дней. Если сдавать документы через МФЦ, то срок будет увеличен от 2 до 5 дней.

В-пятых, завершение и получение документации

Заявитель должен явиться в кадастровую палату или МФЦ (в зависимости, куда сдавались документы) к назначенной дате.

Постановка на кадастровый учет заключается во внесении сведений о недвижимости в государственный кадастр и факт постановки подтверждается кадастровым паспортом, выпиской или иным подобным документом, который вручается заявителю.

Если собственником принято решение о выделе или разделе недвижимости, то постановку на кадастр должны пройти все объекты сразу. При этом одновременно проистекает процесс прекращение кадастрового учета прежней (до изменения) недвижимости.

В случае постановки на кадастровый учет земельного участка (впервые ставится на учет), то такая постановка носит временный характер и только после регистрации права собственности на данный земельный участок временная регистрация прекращается и автоматически возникает постоянный кадастровый учет. Временный учет действует в течение 2 лет. Если право собственности на образованный земельный участок не будет зарегистрировано, временный учет аннулируется.

В-шестых, доводим дело до конца

После прохождения процедуры кадастрового учета требуется обратиться в Росреестр для получения нового свидетельства на недвижимость. Для этого необходимо в территориальную регистрационную службу или отдел МФЦ представить:

• заявление об изменении в госреестре и получении нового свидетельства о праве собственности;
• кадастровый паспорт (если кадастровый паспорт заменялся нужно представлять только новый);
• технический план или межевой план (в зависимости от того оформляется здание или земля);
• документы основания права (договор аренды, купли-продажи, акты ввода в эксплуатацию, постановление о вводе в эксплуатацию, свидетельство о наследстве, решение суда и пр.);
• квитанцию о государственной пошлине (для физлиц – 200 руб., для юрлиц – 600);
• паспорт или учредительные документы в зависимости от того кто обращается.

После получения свидетельство процедура считается полностью законченной.

Отказ и приостановка кадастрового учета

Отказ в постановке на учет

Не редки случаи, когда в постановке на кадастровый учет заявителю отказывают. Такой перечень причин исчерпывающий:

1. Для постановки на кадастровый учет обратилось ненадлежащее лицо (не имеющее правомочий на обращение (не собственник или не иной правообладатель) или неправильно оформлены полномочия (не нотариальная или истекшая доверенность и т.п.)).
2. Недвижимость в силу закона не подлежит кадастровому учету:
   • земли для государственных нужд,
   • лесные и водные фонды,
   • находящаяся под особой охраной (природные заповедники, культурные памятники и т.д.),
   • объекты запрещенные для приватизации,
   • земельные участки, имеющие размеры больше максимально допустимых или меньше минимально устанавливаемых.
3. Имущество не является недвижимым.
4. Объект недвижимости образуется из другого (других) объекта(ов) недвижимости (преобразование, выдел, соединение и пр.), когда такие способы образования не допускаются законом (например, объединяются несколько земельных участков в один и этот образовавшейся участок имеет разные назначения).
5. Если к объекту нет фактического доступа, например, к земельному участку отсутствует проход (сервитут).
6. Через объект (в частности земельный участок) проходит граница территории населенного пункта.
7. Для кадастрового учета заявителем не представлены необходимые документы, либо документы содержат неустранимые неточности и ошибки.

Решение об отказе в постановке на кадастровый учет выносится в письменном виде и в нем обязательно должны быть указаны подробные причины отказа. Существует два способа преодоления указанных препятствий:

• устранение причин отказа и повторное обращение в кадастровую палату;
• обжалование в суд.

Второй способ более трудоемкий и затратный. Он применяется в крайнем случае, если основания отказа явно незаконны и их устранение невыполнимое или очень дорогостоящее мероприятие.

Приостановление кадастрового учета

Бывают случаи, когда кадастровый орган приостанавливает осуществление кадастрового учета. Как правило, это связано с несоответствиями и неточностями в технической или иной документации на недвижимость (технический план, межевое дело, заявление на учет и т.п.). О приостановке также выносится письменное решение.

Заявителю предоставляется время для устранения обстоятельств приостановки. Срок приостановки может длиться до трех месяцев. Самый верный способ разрешения возникшей ситуации — проявить усилия и выполнить требования кадастровой палаты. Так как если не участвовать в решении возникшей проблемы может последовать отказ в кадастровом учете и нужно будет все повторять сначала.