Как приватизировать комнату в общежитии?

Приватизировать комнату в общежитии можно только при соблюдении ряда условий, предусмотренных законодательными актами. Данное жилое помещение должно соответствовать требованиям, установленным Законом РФ № 1541-1, а порядок приватизации может существенно отличаться от обычных правил.

Что это такое

Как приватизировать комнату в общежитии, ведь это жилое помещение существенно отличается по своим характеристикам от квартиры? В нормах Закона РФ № 1541-1 перечислены не только условия и принципы приватизационных сделок, но и сформирован перечень объектов, которые невозможно приватизировать в силу их специфического статуса. К числу объектов недвижимости, исключенных из приватизационной программы, относятся и комнаты в общежитиях, отнесенные к специализированному жилищному фонду.

При каких условиях комната в общежитии сможет выступать полноценным объектом для приватизации? Для этого должны быть соблюдены следующие требования:

• общежитие должно входить в состав муниципального жилищного фонда, а не принадлежать определенному ведомству и предприятию;
• комнаты в таком здании должны быть предоставлены гражданам на условиях соцнайма с заключением соответствующего договора, а не выделяться для временного проживания или размещения на период трудовой деятельности;
• указанные жилые помещения должны иметь строго определенное целевое назначение – проживание граждан;
• комната должна являться самостоятельным объектом недвижимости – иметь признаки обособленности и изолированности от иных жилых помещений в здании, а также иметь самостоятельный выход к местам общего пользования (коридор или прямо выход на улицу).

С момента образования РФ как самостоятельного государства ведомственный специализированный фонд предприятий и организаций постепенно передавался на баланс муниципалитетов. При этом граждане не утрачивали право на проживание, с ними заключались договоры соцнайма. Таким образом, при обращении граждан в уполномоченный муниципальный орган ключевую роль будет играть договор соцнайма, заключенный с наймодателем.

Что делать, если при переводе общежитий в муниципальный фонд гражданам не выдавался договор соцнайма, а местная администрация отказывается выдавать подтверждающие документы? В этом случае у жильцов есть единственный вариант – обращение в суд с иском о понуждении к заключению договора соцнайма. Данная категория споров характеризуется следующими особенностями:

• гражданам предстоит доказать, что они занимают жилье на постоянной основе, а период их проживания не связан со сроком их трудовой деятельности;
• должны быть представлены доказательства, что комната предназначена для постоянного проживания, а не относится к местам общего пользования или вспомогательным помещениям;
• суду должно быть подтверждено, что спорное помещение огорожено строительными конструкциями здания, имеет самостоятельный выход и отвечает иным обязательным требованиям, предъявляемым к жилым объектам.

После вынесения судебного акта местные власти будут обязаны оформить надлежащим образом договор соцнайма, после чего граждане смогут обратиться за совершением приватизационной сделки.

Процедура

Поскольку общежитие, в котором расположена комната, относится к муниципальному жилищному фонду, гражданам предстоит обращение в уполномоченный местный орган. Как правило, таким органом выступает отдел по управлению муниципальным имуществом при местной администрации.

Процедура совершения приватизационных сделок с комнатами в общежитии состоит из следующих стадий:

1. подготовительный этап – принятие решения об участии в программе приватизации; сбор и оформление необходимых документов, справок и форм;
2. подача заявления и пакета документации в уполномоченный муниципальный орган;
3. заключительный этап – получение приватизационного договора и обращение в отдел Росреестра для проведения регистрационных мероприятий.

Ключевое значение имеет первоначальный этап, на котором гражданам предстоит подтвердить свое право на переоформления жилья в собственность. Это происходит путем сбора обязательных документов, без которых в оформлении приватизационного договора будет отказано.

Состав документации, которую предстоит собрать нанимателям комнаты, определен нормами Закона № 1541-1 и Приказа Роскоммунхоза № 4. Граждане должны представить в уполномоченный муниципальный орган следующие бланки:

• заполненную форму заявления, в которой нужно указать всех жильцов комнаты, имеющих право постоянного пользования и проживания;
• общегражданские паспорта и свидетельства о рождении на каждого из участников приватизационной программы;
• выписку из лицевого счета на жилое помещение;
• справку о неучастии в приватизации на каждого из заявителей;
• документ, подтверждающий проживание на условиях соцнайма (договор, распорядительный акт местных властей, судебное решение и т.д.);
• техплан на жилое помещение;
• справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Все действия наниматели могут осуществлять лично либо через представителя. Если документы будет подавать представитель, наниматели должны выдать ему нотариальную доверенность.

Хотя в заявлении должны быть указаны все наниматели жилого помещения, для граждан существует возможность отказаться от участия в приватизационной программе в пользу других лиц. Для этого недостаточно просто подойти в муниципальный орган и написать заявление, отказникам предстоит обратиться в нотариальную контору для официального удостоверения бланка отказа. Этот документ будет составлен в присутствии заявителя, явка иных жильцов не обязательна.

Какие последствия повлечет выдача такого отказа? При отказе в пользу других лиц гражданин не приобретет право собственности на комнату в общежитии. Однако при этом сохранится право на участие в приватизационной программе для получения права собственности на другой жилой объект (например, в случае выделения другой квартиры из муниципального жилищного фонда).

При заполнении заявления в уполномоченный муниципальный орган указываются все наниматели комнаты. Одновременно вписываются все лица, которые приобретут право собственности, а нотариальное заявление об отказе прилагается к комплекту документов.

На стадии подготовки документов гражданам предстоит заказать техплан, в котором будут определены все характеристики комнаты – размер, границы помещения на этаже, степень благоустройства и т.д. Этот документ будет изготавливать профессиональный специалист – кадастровый инженер. Для оформления техплана инженеру представляется полный комплект документации на комнату, в том числе договор соцнайма. Срок изготовления техплана составляет до 10 дней, эта услуга является платной.

Техплан будет необходим не только для оформления приватизационного договора, но и для последующей постановки объекта на учет в кадастровых органах. Поэтому техплан представляется в муниципальный орган в виде оригинала, который будет возвращен вместе с договором о передаче квартиры в собственность граждан.

Могут ли гражданам отказать в реализации законного права на получение комнаты в собственность? Помимо общих оснований для отказа (например, выявление факта повторного участия в приватизационной программе), муниципальный орган может вернуть заявление по причине наличия у общежития статуса специализированного фонда.

Это может происходить, если при передаче общежитий из ведомственного подчинения надлежащим образом не оформлена документация в муниципальных органах власти. Чтобы избежать такой причины отказа, гражданам нужно заблаговременно получить договор соцнайма.

Регистрация

​По нормам Закона № 1541-1 максимальная продолжительность проверки документов, представленных жильцами комнаты в общежитии, не может превышать двух месяцев. За этот период должен быть оформлен приватизационный договор, который, помимо прочего, будет содержать информацию о выбранной форме собственности – индивидуальная (если собственность оформляется на одного владельца), либо совместная и долевая (если в состав собственников входит несколько лиц).

После выдачи приватизационного договора граждане должны надлежащим образом зарегистрировать свое право собственности. Для этого нужно обратиться за регистрационными действиями одним из следующих способов:

• путем подачи документов в отдел Росреестра;
• путем обращения в Многофункциональный центр;
• путем заполнения заявления на портале госуслуг (при таком варианте все равно потребуется лично подойти в МФЦ для получения зарегистрированных документов).

Регистрационные мероприятия занимают до 9 дней, причем обращение напрямую в службу Росреестра позволит сократить срок этой процедуры на два дня.

После внесения сведений в реестр ЕГРН комната будет признана зарегистрированным объектом недвижимости и получит уникальный кадастровый номер. В подтверждение регистрации граждане получат на руки выписку из реестра ЕГРН.

После завершения приватизационной сделки и регистрации права собственности, граждане смогут распоряжаться комнатой в общежитии, в том числе продавать ее третьим лицам, сдавать в аренду и т.д. При этом в составе общежития могут находиться комнаты, принадлежащие на праве частной собственности, либо помещения муниципального жилищного фонда.