На что обратить внимание перед тем, как купить частный дом?

Рынок недвижимости на сегодняшний день весьма богат предложениями и не отстающим спросом, что, в совокупности с немалой стоимостью каждого объекта, делает данную сферу сопряженной с множеством финансовых рисков. Речь идёт даже не о возможном мошенничестве. Многие недобросовестные владельцы пытаются проводить юридически нечистые сделки или продают имущество, вводя покупателя в заблуждение или завышая реальную стоимость.

Гражданам, которые сталкиваются с приобретением частного дома, довольно непросто самостоятельно разобраться во всех нюансах, поэтому процесс до заключения сделки требует от них максимальной подготовки и осведомлённости. Покупка нового жилого или нежилого дома может обернуться вовсе не

радостным событием, если пренебречь осторожностью и поторопиться там, где следовало бы быть внимательнее.

Даже доверяя процедуру специалистам, не стоит полностью отходить от дел. Необходимо контролировать ситуацию, присутствовать при осмотре и подписании документов, а также участвовать в согласовании пунктов договора, что является неотъемлемой частью мер предосторожности. Чтобы понять, как правильно выбрать дом, нельзя ограничиваться только получением информации и раздачей указаний своим доверенным лицам.

Первоочередная задача

Несмотря на то, что частный дом и участок земли под ним являются полностью разными объектами недвижимости, каждый из которых имеет индивидуальный кадастровый номер, продать один объект без другого по закону нельзя. То есть, покупая дом, земля под ним не может принадлежать кому-то другому. Они продаются одновременно. Это значит, что оба этих объекта должны принадлежать продавцу официально.

Прежде чем приступать к тщательному осмотру здания и оговаривать какие-либо условия, покупатель должен обратить своё внимание на пакет правоустанавливающих и прочих документов, который заранее подготовлен продавцом, а именно:

• Свидетельство о правах собственности на дом и земельный участок;
• Разрешение на ввод здания в эксплуатацию (должно быть, только если строение возведено непосредственно продавцом);
• Бумаги, указывающие на основания получения прав собственности (завещание, дарственная, договор покупки, дарения, свидетельство о наследовании, договор приватизации, ренты, прочее);

• 

  Если частный дом находится в стадии незавершенного строительства, потребуется документ о правах собственности на него и разрешение на строительство;

• Технический паспорт и план земли и дома;
• Кадастровый план и паспорт земли и дома;
• Расширенная выписка из ЕГРП об отсутствиях или наличии обременений;
• Справка из домовой книги, в которой указано, кто зарегистрирован в жилом помещении;
• Выписки из лицевого счёта о том, что по коммунальным платежам задолженности нет;
• Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки или такой же документ от каждого совладельца имущества;
• Разрешение на продажу от имени попечительского совета, если владельцем или совладельцем дома является несовершеннолетний, а также, если в нем прописаны несовершеннолетние дети продавца;
• Договора на продажу дома и земельного участка.

Проверка бумаг

Помимо того, что покупатель обязан не только выбрать дом и проверить наличие всех необходимых документов, нужно знать, на что именно нужно обращать внимание, какие сведения могут таить в себе эти бумаги от глаз неопытного в сфере недвижимости человека. Если ознакомиться с документами бегло, очень высока вероятность того, что уже в ближайшем будущем гражданин столкнётся с серьёзными трудностями и неприятностями.

Если потенциальный покупатель не знает на что обратить внимание при покупке дома, имеет смысл обратиться к специалисту юридического профиля, который проверит юридическую чистоту сделки. Это гораздо дешевле и быстрее, чем судебные тяжбы, если с ними придётся столкнуться по своей же неосторожности.

Самостоятельно же в первую очередь необходимо сверить информацию в документах с фактическими характеристиками недвижимости, начиная от адреса месторасположения и паспортных данных владельца. Все документы также нужно сверить между собой. Например, нужно сравнить данные о владельце со свидетельства о государственной регистрации прав собственности с его личным паспортом, чтобы тут же сравнить реквизиты, его номер и серию.

Если в представленном пакете документов недостаёт каких-либо бумаг, то приобретение дома следует отложить и просмотреть другие варианты. Кроме того, стоит учитывать, что вся техническая документация актуальна только в течение пяти лет.

На что обращать внимание

Ещё раз стоит обратить внимание на то, что правоустанавливающие документы на частный дом и землю – это совершенно разные юридические документы, которые должны быть в наличии в любом случае. Раздельно продать эти два объекта недвижимости невозможно. Даже если здание не достроено, это не является причиной отсутствия свидетельства о правах владения на него. Если это не учесть, у покупателя будут большие проблемы с узакониванием строения, что порой может закончиться его сносом.

Необходимо убедиться, что выбранный дом расположен на территории, находящейся в собственности продавца, и не нарушает границ с соседями. Тип здания должен соответствовать указанной в документах информации. Все строения, отмеченные на плане, должны быть в наличии. Аналогично, если строения есть, но на плане их нет, значит, либо они незаконны, либо владелец представляет неактуальный документ. Размер территории также желательно перемерить, чтобы все цифры совпадали с указанными данными в бумагах.

Особое внимание следует уделить кадастровому паспорту. Если он имеет две страницы – объект не имеет обременений, если четыре страницы – следует внимательно прочесть, что написано на последних двух.

Самостоятельный визуальный осмотр

Несмотря на то, что дизайн здания и его внутренняя планировка непременно сказывается на общем впечатлении и играет не самую последнюю роль, в первую очередь при осмотре недвижимого объекта осматривать следует совсем не эти характеристики. Куда более важным аспектом является техническая сторона и системы коммуникаций.

Наилучшим временем для осмотра нового дома неизменно остаётся весна, поскольку в данный период можно объективно оценить уровень сырости и есть ли затопление подвала, погреба. Важно внимательно осмотреть кровлю и чердак, чтобы исключить неприятности с протеканием, и систему водоотвода. Когда с ней что-либо не так, это будет сказываться на целостности фундамента. Если недостатки или неисправности есть, их будет видно невооруженным глазом.

Дверные и оконные проёмы дело второстепенное, так как их всегда можно заменить, а вот исправные несущие элементы конструкции – это залог того, что дом надёжен и не представляет угрозы для жильцов. Кроме того следует проверить работу систем коммуникации (электричество, водоснабжение, прочее). Если дом отапливается с помощью котла, его также нужно проверить независимо от времени года. Когда с ним всё в порядке, батареи прогреваются не более чем за полчаса. Также нужно проверить наличие и исправность спусковых кранов.

Привлечение специалистов

Когда у покупателя есть сомнения по поводу того, что он сможет самостоятельно оценить технические характеристики дома, имеет смысл привлечь специалистов, которые сделают это вместо него. Кроме того, что специалист способен оценить исправность той или иной системы, он сможет сказать о причинах поломок, а также эффективных методах их устранения. Например, иногда проще и дешевле установить новое оборудование, чем чинить старое.

Не имея соответствующих познаний, сделать самостоятельную оценку систем коммуникаций крайне сложно, а ведь именно от них зачастую зависит пригодность здания для проживания. Кроме того, некоторые владельцы, зная обо всех недостатках дома, не просто их скрывают, но и намеренно вводят потенциальных покупателей в заблуждение, создавая видимость работоспособности систем самыми ухищрёнными способами. Это не сложно сделать, если покупатель не знает, как должен правильно выглядеть вход труб и прочие конструктивные элементы.

Более того, опытные специалисты заведомо знают, какие именно сюрпризы могут быть скрыты от посторонних глаз, поскольку за время своей работы повидали многое и знают все слабые места любого здания.

Первичный рынок

Дом, купленный на первичном рынке недвижимости, то есть не имевший ранее владельцев, отличается тем, что он юридически чистый. То есть, на нём нет обременений, никто не сможет предъявлять на него права собственности и нет зарегистрированных лиц, которых нельзя выселить. Однако такой объект всё же не может гарантировать полную безопасность сделки, так как даже среди застройщиков достаточно мошенников.

Обращаясь к застройщикам, необходимо проанализировать их историю, репутацию и стаж работы. Очень желательно поехать и лично убедиться, что их офис действительно находится по указанному адресу, а не фиктивный. Также целесообразно пообщаться с людьми, которые приобретали недвижимость у выбранного застройщика, и почитать, какие отзывы о нём ходят.

Приобретая недостроенный объект, цена которого обычно в разы ниже, следует учесть, что ждать окончания строительных работ можно долго и не исключать риск заморозки этого процесса. До подписания договора с компанией настоятельно рекомендуется явиться на переговоры вместе с юристом или проверенным риелтором.

На что обратить внимание:

• Категория земельного участка, на котором построен или строится дом;
• Имеются ли все обязательные разрешения и заключения экспертиз;
• Соблюдены ли технические условия при подключении технических систем коммуникации;
• Наличие обременений на землю;
• Имеется ли акт введения в эксплуатацию инженерных сетей.

Вторичный рынок

Перед тем, как выбрать дом на вторичном рынке недвижимости, необходимо убедиться в юридической чистоте имущества. Продавец должен предоставить пакет документов, в которые входят следующие бумаги:

• 

  Свидетельство государственной регистрации прав в Росреестре;

• Бумаги, удостоверяющие основания получения свидетельства государственной регистрации;
• Кадастровый паспорт и план с индивидуальным личным номером;
• Технический план и акт межевания земли;
• Расширенная справка из домовой книги;
• Необходимые разрешения на отчуждение имущества, прочее.

Каждая дополнительная постройка на территории должна быть узаконена. Кроме того, следует обратить внимание на то, сколько времени недвижимость принадлежала продавцу перед тем, как он решил её продать. Этот срок следует сопоставить с основанием для получения объекта. Например, если дом был получен продавцом по наследству менее трёх лет назад, то есть риск, что объявится ещё кто-то из наследников и будет требовать отменить сделку, если сумеет подтвердить, что имеет уважительные причины вступить в наследство по истечению полугодового периода.