Покупка квартиры у юридического лица физическим: как снизить риски, оформить сделку

Сделки по покупке (продаже) жилья не всегда совершаются между физическими лицами.
Его продавцом могут выступать и различные организации. Покупка квартиры у юридического лица несет определенные риски для покупателей, поэтому важно знать, как правильно заключать такую сделку. О нюансах оформления покупки квартиры у организации, расскажем далее.

Продажа квартиры юридическим лицом физическому – особенности

Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации. Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.

Продажа квартиры юр. лицом физическому лицу имеет ряд особенностей.

• Во-первых, перед совершением сделки покупателям придется изучить большой объем документов. Ведь для того, чтобы обезопасить себя следует ознакомиться не только с документацией на саму квартиру, но и на продающее ее лицо. Важно, чтобы на момент подписания договора организация-продавец была действующей, не находилось в стадии банкротства или ликвидации. Неплохо изучить и репутацию будущего контрагента.
• Во-вторых, при отчуждении жилья компаниями необходимо проверять наличие согласие ее участников на сделку, полномочий конкретного лица на подписание бумаг. Если сделка для компании является крупной по стоимости, то может потребоваться принятие ее одобрение ее участниками. Иначе продажа может быть впоследствии оспорена. У лица, заключающего от организации сделку должны быть соответствующие действительные полномочия.
• В-третьих, при совершении сделок с юридическими лицами у покупателей возникает больше рисков. Зачастую простым гражданам сложно разобраться в документации организаций, поэтому они не всегда способны распознать мошеннические действия. Договоры могут быть подписаны не теми лицами или без согласия участников компании. А это влечет недействительность заключенных сделок.

Покупка квартиры у юридического лица в различных ситуациях

Продавец-организация может предлагать покупателям различные варианты жилья. Это могут быть квартиры в строящихся или новых домах, во вторичном фонде, в ипотеку. Покупка квартиры у юр. лица в каждом из этих случаев имеет свои нюансы.

В новостройке

Приобретение жилья в строящихся или новых домах всегда рискованно. Существует возможность «заморозки» строительства, оттягивание сроков сдачи жома, проблемы с инфраструктурой, оформлением бумаг. Перед приобретением такого жилья рекомендуется тщательно изучить все документы застройщика и (или) его посредников.

Важно убедиться в законности строительства, соблюдении его сроков, проверить вживую на какой стадии находится строительство.

Неплохо убедиться в надежности компании-застройщика, узнав о ранее завершенных ею объектах. Следует также внимательно изучать все документы перед их подписанием, а также полномочия представителя второй стороны на заключение договора.

Не стоит оплачивать квартиру целиком до момента ее 100% готовности и оформления прав на нее.

Вторичный фонд

При приобретении уже готового жилья существует меньше рисков в связи с отсутствием необходимости ждать завершения его постройки. Да и нужная инфраструктура уже имеется. Зато придется больше внимания уделить осмотру квартиры и оценке ее состояния. Кроме того, нужно выяснить, на каком праве находится жилье у организации.

Далее следует стандартная процедура проверки документации, подготовки различных бумаг, подписание сделки и регистрация перехода прав по ней.

Особое внимание стоит уделить вопросу передачи денег организации-продавцу.

Не нужно передавать всю сумму сразу, лучше произвести окончательное перечисление средств после оформления документов и получения квартиры в свое распоряжение.

В ипотеку

Покупка недвижимости с привлечением ипотечного займа не сильно отличается от указных выше сделок.

Приобретать в ипотеку можно как новое, так и уже готовое жилье. Алгоритм действий здесь будет таким же. Для начала проверяем будущего контрагента и предлагаемое им жилье, затем собираем нужные документы, получаем заем и оформляем сделку. Главное достигнуть предварительных договоренностей с продавцом, произвести оценку квартиры, оформить ипотечный договор. Далее заемные средства перечисляются на счет продавца, и совершается сделка покупки жилья.

Процедура оформления

Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.

Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.

Для более компетентной оценки предоставленных бумаг не лишним будет привлечь юриста. Если никаких опасений изученные материалы не вызвали, то можно переходить к следующему этапу.

Далее важно грамотно составить все бумаги. При подписании следует проверить у явившегося от продавца лица наличие соответствующих полномочий. Помимо договора следует также составить и подписать акт приема-передачи квартиры. После оформления всех бумаг требуется пройти регистрацию перехода прав по сделке в Росреестре. Затем покупатель может произвести окончательный расчет с продавцом.

Если все процедуры соблюдены, то оснований для оспаривания сделки не будет.

Требуемые документы

Покупка квартиры от юр. лица осуществляется на основании определенных документов.

В зависимости от вида приобретаемого жилья и его стоимости объем нужных бумаг может отличаться. В общем, их список выглядит следующим образом:

• паспорта лиц, подписывающих договор;
• доверенность (иной документ) на лицо, подписывающее договор от организации;
• документация на недвижимость (правоустанавливающая и техническая);
• сведения об отсутствии долгов по оплате ЖКУ;
• справка об отсутствии в квартире зарегистрированных жильцов;
• документы на юр. лицо;
• согласие на сделку от учредителей (если требуется).

При покупке квартиры в новостройке следует удостовериться, имеется ли разрешение на это строительство, оформлены ли надлежащим образом права посредника на продажу жилья.

Как проводится оплата

Расчет за квартиру, купленную у организации, может осуществляться различными способами.

Не воспрещается производить оплату наличными. При этом покупателю должен быть выдан чек или иной документ, подтверждающий получение средств. Но это способ считается менее надежным.

Другой вариант­ перевести средства на счет компании безналичным путем. Еще одни способ заключается в использовании аккредитива. Его особенность в том, что банком открывается специальный счет, списание средств с которого возможно лишь при определенных условиях.

К примеру, продавец может получить средства при предъявлении документов о регистрации перехода прав по сделке к покупателю.

Нужно ли оплачивать налоги

Обычно при продаже организации включают в цену товара налог (НДС). Поэтому покупатели часто интересуются, придется ли им его уплачивать. В случае отчуждения жилых помещений такой обязанности нет. Поэтому НДС не будет включаться в стоимость квартиры.

Как минимизировать риски при подписании сделок с юридическими лицами

Сделки с квартирами юр. лиц требуют большей осмотрительности от покупателей.

Риски покупателя попасться мошенникам весьма велики. Поэтому перед покупкой следует провести тщательную проверку прав организации на ее осуществление. Лицу, желающему приобрести жилье у юр. лица стоит обратить свое внимание на некоторые моменты:

• нужно проверить является ли сама организация действующей, для этого можно запросить выписку из ЕГРЮЛ;
• далее важно проверить какие права у организации имеются на продаваемое имущество, чем они подтверждаются;
• требуется также выяснить соблюдена ли процедура принятия решения о продаже организацией;
• нужно проверить полномочия лица, которое собирается подписывать документы от организации;
• стоит установить отсутствие долгов за ЖКУ и жильцов в квартире;
• желательно проконсультироваться перед заключением сделки с опытным юристом.

При покупке квартиры, оформленной на юридическое лицо, также следует быть внимательным к вопросам оплаты по сделке.

Если представитель продавца просто просит отдать ему деньги по расписке, то стоит задуматься о правомерности его действий. Лучше избегать наличных расчетов при оформлении сделок с организациями.