Ипотека на нежилое помещение для физических и юр. лиц и срок ее регистрации

Как правило, предприниматели на начальных стадиях становления своего бизнеса предпочитают арендовать помещения для нужд своего предприятия. Но позже — становится актуальна ипотека или кредит на приобретение на какого-либо нежилого (производственного, торгового) помещения.

Законодательная база

В понимании большинства граждан ипотека – это лишь целевое кредитование для приобретения жилого помещения.

Однако закон допускает кредитование покупки и нежилых — производственных и складских, торговых помещений. При этом не важно, покупает такой объект недвижимости предприятие или организация, либо обычное физическое лицо.

Основным законодательным актом, регулирующим ипотечные отношения, является Закон «Об ипотеке» или как его еще называют, Закон «О залоге недвижимости». Принят данный закон был в 1998 году и с некоторыми изменениями до сих пор применяется в регулировании отношений, возникающих в связи с оформлением ипотеки.

Но стоит отметить, что данный закон не регулирует кредитные отношения, он лишь выделяет основные моменты кредитования под залог имущества:

• как определяется стоимость залогового имущества;
• в каких случаях кредитор вправе забрать заложенный объект недвижимости;
• права кредитора на получение процентов за счет заложенного имущества и т.д.

Сама система кредитования, общие правила отношений процентного займа регулируются нормами гражданского законодательства. Так, кредитные отношения отнесены к категории частноправовых и в основном регламентируются соглашением между сторонами.

Поэтому при оформлении кредита на нежилой объект недвижимости необходимо внимательно изучать условия банка, которые будут включены в соглашение.

Стоит отметить, если банк предъявляет определенные требования, идущие вразрез с нормами гражданского законодательства, то на него можно подать в суд.

Как взять ипотеку на нежилое помещение для физических лиц, условия Сбербанка

Как уже было отмечено, банки сами определяют условия ипотеки в зависимости от собственных возможностей и характеристик заемщика. Так сложилось, что наиболее надежным партнером в этом плане, а также кредитным учреждением, предоставляющим наиболее выгодные условия, является Сбербанк.

По этой причине, многих интересуют условия кредитования именно этого банка.  В данном банке имеется множество кредитных продуктов, позволяющих приобретать коммерческую недвижимость и прочие нежилые помещения.

Выявляя общие показатели данных продуктов стоит отметить общие условия кредитования в данном кредитном учреждении:

• первоначальный взнос не превышает 20 % стоимости объекта недвижимости;
• процентная ставка варьируется в пределах 14-18 процентов.

Но стоит выделить самый выгодный, на наш взгляд, кредитный продукт Сбербанка, который отлично подойдет именно начинающим предпринимателям.

Так, на сегодняшний день Сбербанк предоставляет такой кредитный продукт, как «Экспресс-Ипотека». Основные условия данного продукта заключаются в следующем:

• срок до 10 лет;
• ставка не больше 15,5 %;
• до 7 миллионов.

Кроме того, данный продукт обладает дополнительными привлекательными условиями:

• не требует дополнительного залога, кроме приобретаемого объекта;
• оформляется без комиссий;
• не заключается соглашение о залоге;
• полное юридическое сопровождение сделки о купле-продаже;
• особые условия для заемщиков, оформляющих ипотеку во второй раз.

Чтобы получить ипотечный кредит в Сбербанке предпринимателям достаточно произвести следующие действия:

• проконсультироваться со специалистом банка;
• подать заявку на кредит;
• провести совместно со специалистами банка аудит предприятия.

Если по итогам аудита банк удостовериться в прибыльности предприятия и самого проекта, под который берется кредит, то дальнейшее оформление кредита не займет более одной недели.

Кому могут предоставить ипотеку на нежилое помещение

Субъектный состав заемщиков по кредитованию покупки нежилых помещений на сегодняшний день законом не ограничен. Так, у банков в данном плане руки развязаны и они сами решают, кому можно выдавать кредит, а кому нет.

Заметим, что ни один государственный орган не может принудить банк выдать займ тому или иному человеку.

Кредитование является частноправовым отношением, где решение принимается исключительно самими участниками.

Так, исходя из практик кредитования в целях покупки нежилых объектов, стоит выделить следующий круг заемщиков, с которыми банки предпочитают иметь дело:

• коммерческие организации со стабильной прибылью;
• физические лица с достаточно большими доходами и залоговыми возможностями.

Кроме того, чтобы банк оформил юридическому лицу ипотечный кредит нужно, чтобы оно соответствовало следующим требованиям:

• осуществляет свою деятельность более полугода;
• имеет у себя в штате сотрудников;
• может подтвердить высокую прибыльность своей деятельности.

С целью уменьшения рисков, банки строго отсеивают нерентабельные предприятия. Так что, если деятельность в действительности не такая уж и прибыльная, то в выдаче займа, скорее всего, откажут.

На гараж

Гаражное помещение также является нежилым помещением, но имеет определенные особенности. Так, гаражи отличаются небольшой стоимостью и на них в основном претендуют обычные граждане.

Так что получить ипотеку на нежилое помещение для физических лиц может любой человек, соответствующий следующим требованиям:

• официально трудоустроен;
• имеет стабильный заработок.

Что касается позиции банков, то наиболее выгодные условия предоставляет Сбербанк. Так:

• первоначальный взнос составляет 10 %;
• процентная ставка не больше 10,5 % годовых.

Так как гараж не отличается дороговизной, банки не боятся рисковать и кредитуют такие покупки без особо строгого изучения финансового состояния заемщика.

Кредитование бизнеса

Другое дело — кредитование бизнеса, к чему банки относятся весьма настороженно. Дело в том, что при нынешних рыночных условиях очень много предприятий достаточно быстро приходит к банкротству и в основном именно из-за кредитов.

Основные условия, при которых банки кредитуют бизнес, заключаются в следующем:

• имеются показатели прибыльности;
• предприятие является развивающимся;
• на предприятии работает определенное число работников.

Хотя наличие работников по закону не является основным условием кредитования, но это позволяет банку убедиться в том, что предприятие не является фикцией, учрежденной для мошеннических целей.

Если предприятие соответствует указанным критериям, то банки могут снизить ставку процента, в случае необходимости реструктуризировать долг, повысить кредитный лимит. Но в целом законодательство еще не достаточно разработано, так что в отдельных случаях можно договориться с банком о более выгодных условиях.

Порядок оформления

Порядок оформления ипотеки на нежилые объекты ничем не отличается от приобретения  ипотеку жилья.

Однако, в силу того обстоятельства, что заемщиками выступают в основном юридические лица, пакет необходимых документов несколько расширен.

Общий порядок оформления ипотеки юридическими лицами следующий:

• необходимо изучить условия нескольких банков и выбрать наиболее приемлемые для данного предприятия;
• собрать перечень документов, требуемый каждым банком отдельно;
• подать заявку на оформление кредита;
• после одобрения заключить договор купли-продажи.

В большинстве случаев заемщик обращается в банк с целью купить конкретный объект. Так что следует в банк сразу же подать копии технической и иной документации на соответствующее помещение.

Если же заемщик еще не определился с покупкой, то банк и юридическое лицо создают совместную комиссию для поиска и покупки подходящего по всем требованиям сторон помещения. Обычно банки берут на себя все обязанности по юридическому сопровождению сделок.

Срок регистрации ипотеки нежилого помещения

Что такое регистрация ипотеки?

Закон устанавливает обязательную регистрацию ипотеки на нежилые помещения юридическими и физическими лицами. Росреестр регистрирует сделку вместе с объектом и отмечает факт наличия обременения.

Если в случае обычной купли-продажи закон конкретного срока обращения в Росреестр не устанавливает и от этого законность сделки не зависит, то в случае с ипотекой обратиться в Росреестр нужно в течение 15 суток с момента заключения сделки о купли-продажи объекта недвижимости по ипотечному кредиту.

При этом в пользу государства уплачивается государственная пошлина:

• для физических лиц сумма пошлины составляется одну тысячу рублей;
• юридическим лицам необходимо заплатить четыре тысячи.

После регистрации заемщик будет выступать собственником помещения, однако банк в регистрационной документации будет отмечен в качестве залогодержателя.

Это ограничит возможности заемщика продавать, дарить помещение до полного погашения кредита и снятия обременения.

Необходимые документы

Точный перечень документов может различаться в зависимости от требований конкретного кредитора. Поэтому лучше ознакомиться с природой юридических фактов, которые должны подтверждать те или иные документы.

Так, заемщику необходимо подтвердить следующие юридические факты:

• личные сведения физического лица и регистрационная документация юридического лица;
• сведения о приобретаемом объекте;
• сведения о финансовом состоянии предприятия.

Примерный перечень документов представлен следующими бумагами:

• копии документов, удостоверяющих правовой статус заемщика (паспорт для физ. Лица, регистрационное свидетельство для юр. лица);
• справки из государственных органов (ИНН, ОГРН, СНИЛС и т.д.);
• документ, удостоверяющий доходы физического лица и рентабельность предприятия;
• декларационные документы о доходах.

Но никто не вправе ограничить банк в том, чтобы он затребовал иные документы по своему усмотрению. Таким документов может быть заключение оценщика или аудитора.

Банки, предоставляющие ипотеку на нежилое помещение

В отличии от жилищной ипотеки, где практически каждый банк выдает кредиты, в ипотечном кредитовании покупки нежилого помещения банки принимают участие очень редко. Ведь ипотека на приобретение нежилого производственного строения сопряжено с немалыми рисками, в основном из-за того, что такая недвижимость обладает низкой ликвидностью и высокой волатильностью стоимости.

Поэтому не жилищной ипотекой занимаются в основном крупные банки и кредитные учреждения, специализирующиеся на ипотечном инвестировании. Вот несколько банков, куда могут обратиться заемщики за оформлением кредита:

1. Сбербанк. В основном кредитует физических лиц и малые предприятия на небольшие суммы денег в пределах 10-15 миллионов рублей. Крупные проекты кредитуются исключительно после тщательного аудита.
2. ВТБ. Один из ведущих банков в сфере кредитования бизнеса. Является ответственным кредитным учреждением за исполнение государственных программ поддержки предпринимателей. Так что определенные категории заемщиков могут рассчитывать на льготы при оформлении кредита в ВТБ.
3. Хоум Кредит Банк. Крупный частный банк, специализирующийся на ипотечном кредитовании. Финансирует исключительно прибыльные проекты и одобряет займы только после тщательной проверки.
4. Банк Москвы. Также небольшое кредитное учреждение. Специализируется на выдаче ипотеке для покупки нежилых помещений в высокой ликвидности и стабильно растущей стоимостью.
5. Газпромбанк. Начал работу с ипотекой недавно. В основном ведет дела с юридическими лицами, преимущественно с коммерческими предприятиями.

То есть каждый оказывает финансовые услуги на льготных условиях определенным категориям заемщиков. Так что для начала необходимо определиться со своими возможностями, а уже потом выбирать кредитора.

Государственная регистрация закладной

Закладная является документом, подтверждающим право банка или иного кредитора на объект недвижимости. Также как и сам объект недвижимости, данный документ подлежит регистрации в Росреестре, а также учету и хранению в депозитарии ценных бумаг.

После оформления закладной на объект недвижимости банк или иной кредитор подает заявление в Росреестр о регистрации документа. Росреестр в течение месяца ставит документ на учет, после чего кредитор становиться официально признанным залогодержателем.

После регистрации должнику направляется письменное уведомление от кредитора о порядке выплат и условиях отмены залога. Такое уведомление присылается лишь раз и по ней должник может вносить платы на весь период ипотеки.

Стоит отметить, что закладная  в законодательстве имеет статус ценной бумаги, а посему может передаваться от одного лица другом. При этом основанием передачи может быть договор, ликвидация кредитора, судебное решение. При передаче закладной от одного лица другому должник временно приостанавливает выплаты до получения нового уведомления от другого залогодержателя.