Кадастровая стоимость дома – как её определить

Дом – это обитель всей семьи. Но в юридическом плане он является частной собственностью, которая должна стоять на кадастровом учёте. Благодаря кадастру, о недвижимости можно узнать всю значимую информацию. Кадастровая стоимость дома тоже очень важна. Она учитывается не только при продаже, но и имеет прямое влияние на операции с налогами. Исходя из неё, в последнее время они и рассчитываются.

Без этих сведений останутся нерешёнными жилищные вопросы, а оплату тех или других коммунальных услуг будет сложнее рассчитать и, конечно, будет гораздо сложнее оформить документы на недвижимость. Сейчас узнать цену дома очень просто даже дистанционно. Для этого есть интернет-сервисы, где показывается актуальная сумма. Но правомерность оценки очень сложно проверить. Каждый специалист делает проверку по-своему, и окончательный результат может отличаться. Потому так важно выяснить, как цена рассчитывается, и что она из себя представляет.

Что такое

Мало кто знает, как определяется кадастровая цена дома. Это сумма, которую запрашивают за объект недвижимости. Она приближена к рыночным расценкам, но не является их отражением. Дело в том, что при оценке учитываются разные показатели, а не только сравнение средних цен на однотипные дома в одном регионе.

Кадастровая стоимость дома устанавливается в Кадастровой палате. Раньше мало кто обращал внимание на эту отметку, которую ставили в кадастровом паспорте, а позже в выписке. Сейчас ситуация кардинально поменялась. Знать текущую кадастровую цену необходимо каждому налогоплательщику, ведь эти показатели важны при новой системе налогообложения и затрагивают каждого человека, у которого есть недвижимость.

Базовая налоговая ставка согласно тридцать второй главе Налогового Кодекса РФ, должна начисляться в зависимости от КЦ (кадастровой цены). А её, в свою очередь, пересматривают каждые пять лет, потому так важно следить за актуальностью.

Новая система в основном затрагивает физических лиц, владеющих недвижимостью. В частности, это может быть не только жилой дом, но и гараж возле него, и другие постройки. Все это влияет на результаты оценки. Налоговая ставка на такую недвижимость варьируется от 0,1% до 2%. Но стоит сказать, что кадастровая цена похожих объектов может значительно подняться. Например, дом в глубинке стоит в два, а то и в три раза дешевле, чем в городе федерального назначения.

Часто кадастровую цену объекта завышают. Это серьёзный недостаток системы, из-за чего владельцам приходится переплачивать за откровенную рухлядь. Правильная оценка позволяет сделать следующее:

• 

  Установить реальную арендную плату при съёме недвижимости;

• Позволяет правильно рассчитать налоговые выплаты;
• В случае необходимости можно проводить равноценный раздел дома;
• Если сумма кажется неправомерной, можно провести перерасчёт стоимости.

В любом случае знать кадастровую стоимость дома никому не помешает.

Как рассчитывается

Расчётами занимаются профессионалы. Это неудивительно, ведь формула сложная, да и знать её обычному человеку не имеет никакого смысла. Но всё же не помешает уточнить, из чего складывается кадастровая стоимость, и какие факторы на неё влияют. Это важно, чтобы рассчитать правильность финальной цены. Итак, на то как рассчитать, влияют следующие показатели:

1. В каком году дом был построен и из какого материала. Конечно, есть случаи, когда годы идут только на пользу недвижимости, но это скорее исключение, нежели правило. Например, возраст пойдёт на пользу исторической недвижимости или культурным ценностям. А вот если рассматривать обычный дом, то годы только вредят. Дело в том, что с возрастом изнашиваются основные элементы дома. Коммуникации тоже находятся не в самом хорошем состоянии. Чтобы привести недвижимость в нормальное состояние, потребуется много вложений, а это уменьшает её начальную цену. Но возраст кирпичного и деревянного дома воспринимается по-разному. Если дереву больше 50 лет – это труха, а камень простоит ещё столько же и не пострадает.

2. 

   Площадь самого дома и прилегающая территория. Калькуляторы недвижимости помогут определить стоимость земли согласно общим правилам. Как правило, чем больше размер недвижимости, тем дороже она стоит. Земельный участок рассчитывается по такому же принципу. Большие участки стоят дороже, а маленький дешевле, если исключать другие факторы, влияющие на расценки. Поскольку частный дом неотделим от участка, то их продают вместе, пусть в ЕГРН они и зарегистрированы отдельно. В данном органе считают, что имея больше места, есть возможность получить все материальные блага.

3. Районная инфраструктура. Дом в посёлке, самый навороченный и с большим куском земли, будет стоить гораздо дешевле, чем домик в районном или областном центре, и уже тем более в столице. И это несмотря на явные преимущества в конструкции и ремонте. Дело в инфраструктуре. В городах есть много больниц, школ и детских садиков. Кроме того, в городах осуществляется водо- и газоснабжение. Есть развлекательные центры и много чего другого, что делает жизнь людей намного комфортнее и веселее.
4. Цена квадратного метра в области. Чем выше социально-экономическое развитие в регионе, тем больше стоимость недвижимости. Оценку проводят специалисты кадастра, учитывая среднестатистические показатели на текущий момент. Наличие работы тоже играет свою роль. Чем больше рабочих мест в регионе, тем выше платёжеспособность граждан. Они могут себя обеспечивать, потому и рыночные расценки на частные дома здесь выше, а значит, растёт и кадастровая стоимость. Но это закономерно, ведь в активно развивающихся регионах цены растут на всё подряд, неразумно считать, что жилплощадь будет исключением.

Исходя из вышеперечисленного, определяется кадастровая стоимость. Естественно, со временем и изменением экономической обстановки в регионе дома будут становиться дешевле или дороже. Именно потому специалисты нередко используют ещё один фактор, который показывает положение вещей более детально. Это тип жилья. Различают обычный дом и повышенной комфортности. Обычный оценивается по среднестатистическим критериям, а повышенной комфортности стоит дороже.

Как узнать

Если вам нужно узнать кадастровую стоимость своего дома, то сделать это можно двумя способами:

• Лично посетив Кадастровую палату, отделение Росрееста или Многофункциональный центр;
• Узнать всю интересующую вас информацию на онлайн ресурсах.

Давайте разберемся в каждом из этих способов подробнее.

Онлайн

Как узнать кадастровую стоимость дистанционно? Очень просто. В России есть база данных, где хранятся все сведения о существующих и поставленных на учёт объектах недвижимости. Частные дома не исключение. Называется этот орган ЕГРН. Но совсем необязательно напрямую обращаться к этому органу. Можно воспользоваться дистанционным способом – для этого введите адрес или кадастровый номер дома ниже. Это бесплатно.

Можно обратиться к специальному оператору – Росреестру. К нему есть доступ у любого пользователя сети. Информация, которая там предоставляется, общедоступна, и может быть выдана не только владельцам дома. Алгоритм такой проверки очень простой.

• Первый шаг заключается в посещении главной страницы Росреестра – https://rosreestr.ru/site/. Переходите и ищите нужный раздел;
• Далее, надо перейти в раздел «Форма запроса сведений из ЕГРН». В форме есть разные строчки, которые обязательно требуется заполнить, чтобы пройти все четыре шага;
• Указывается тип недвижимости. В нашем случае это дом. Желательно указать его кадастровый (при наличии) и условный номер, а также вписать полный адрес объекта;

• 

  Если вы укажете ссылки на документы, выписка будет более полной;

• Укажите электронный адрес, куда отправлять результаты;
• Нажмите на кнопку «Поиск».

Результат будет получен очень быстро. Информация открытая, потому при желании можно просмотреть даже цену домов соседей. Процедура удобная и быстрая, хотя информация не всегда точная.

Лично

Если есть сомнения в правильности виртуального расчёта цены участка, то следует узнать кадастровую стоимость в более серьёзной инстанции. Такой является Кадастровая палата. В ней можно получить выписку обо всех данных на дом. Если сумма действительно завышена, полученная справка станет серьёзным аргументом для пересмотра налога.

Для того чтобы ее получить, надо выполнить следующие шаги:

1. Отправиться в Кадастровую палату. Там надо обратиться к представителю Росреестра, предварительно уточнив часы приёма специалиста. Если нет возможности попасть в Кадастровую палату – это не беда. Практически во всех относительно больших городах есть Многофункциональные центры. Они являются отличной альтернативой, хотя выписку придётся ждать немного дольше обычного.
2. Далее вам потребуется составить заявление. Заполняется оно в месте, где запрашивается выписка. Надо писать обычной ручкой под присмотром специалиста, который поможет не наделать ошибок. Если заполнять самостоятельно, то заявление могут не принять или завернуть уже на этапе рассмотрения. Что касается МФЦ, то там клиент только подписывается под заявлением, которое печатает сотрудник. Именно потому риск возникновения ошибок минимальный.

3. 

   Определить кадастровую стоимость жилого дома и получить документы можно, только имея при себе определённые документы. Бумаг немного, но выписку не выдадут без паспорта, квитанции об оплате госпошлины и правоустанавливающих документов на объект недвижимости.

4. Если бумаги примут, заинтересованное лицо получает специальную расписку. Оригиналы документов ксерокопируются и возвращаются хозяевам. В этой расписке указывается, когда вернуться за готовой выпиской. При обращении в МФЦ всё ещё проще – сообщат в СМС, пришедшем на мобильный телефон.
5. Последний шаг заключается в получении желанной справки. Иногда сроки могут сдвигаться, но, как правило, об этом предупреждают. Обычно в Кадастровой палате приходится ждать на протяжении пяти дней. В МФЦ сроки в два раза поднимаются, и клиенты ждут порядком двух недель (10 рабочих дней).

На руки человек получает выписку, где указано, какая кадастровая стоимость дома. На выписке стоит печать из Росреестра. В принципе, есть вариант получения желанного документа по почте, но тогда сроки опять могут сдвинуться.

Образец заявления на получение информации о кадастровой стоимости недвижимости можно скачать тут

Оспаривание

Расчёт кадастровой стоимости дома далеко не всегда объективен. Часто случаются ошибки, из-за которых рассчитанная сумма оказывается больше или меньше стандарта. В таком случае у владельца вполне закономерно могут возникнуть сомнения в правильности сделанных выводов.

Дело в том, что налоги зависят от кадастровой стоимости. А снизить её можно только выполнив следующие манипуляции:

• 

  Надо обратиться к профессиональным независимым оценщикам. Но для этого придётся опять собрать все документы, необходимые для оценки. Коммерческие организации не имеют права рассчитать кадастровую стоимость. Этим должны заниматься бюджетные организации, созданные на базе БТИ. Если в регионе уже есть специально созданная оценочная комиссия, надо идти туда. Если комиссии нет, можно обратиться к кому угодно, по желанию и возможности;

• Второй шаг заключается в обращении к Кадастровой палате. Там работает специальная комиссия, которая регулирует споры, причём не только этого плана. Недовольная сторона пишет заявление о несогласии с оценкой и желании повторить процедуру для получения более объективного результата. Заявку рассматривают;
• Комиссия рассчитывает стоимость, учитывая новые обстоятельства. Повторная проверка может длиться достаточно долго, поэтому надо запастись терпением, чтобы дождаться результата.

Когда специалист всё посчитал, но этого мало для снижения налога, есть вариант обратиться в суд. Что примечательно, с 2020 года только через суд и можно будет снизить кадастровую цену частного дома. В противном случае придётся платить налоги по принятому стандарту.