Как оформляется дарственная на дом?

Рассматривая в первую очередь, что такое сама дарственная на дом, стоит заметить, что она представляет собой добровольно заключаемую и юридически законную сделку, в которой есть как минимум две стороны (даритель и одаряемое лицо). Такая сделка полностью безвозмездна – собственник имущества не имеет права просить за объект договора никакой оплаты и не может ставить никаких условий для второй стороны.

Дарственная на дом – это один из сложных форм договора в плане правильности его составления, чтобы минимизировать риск и возможные посягательства на недвижимость со стороны. Поскольку речь идёт о дорогостоящем имуществе, имеет смысл сразу подойти к делу сознательно, не торопясь, получив как можно больше информации и, при необходимости, заручившись помощью специалиста.

Плюсы и минусы договора дарения

Главным преимуществом дарственной является то, что объект дарения переходит одаряемому человеку сразу же и принадлежит ему всецело. Подаренный дом не становится предметом раздела имущества между супругами. Кроме того, близкие родственники освобождены от налогообложения и получают собственность безвозмездно.

Тем не менее есть и негативные факторы. Например, большая вероятность оспаривания сделки через суд. Именно поэтому столь важно обращаться к опытным юристам, которые помогут оформить всё правильно, исключая возможность найти основание для оспаривания. И ещё одним минусом для дарителя может стать именно то, что он теряет права владения сразу же, что не всегда удобно, например, когда в даримом доме он живёт и не имеет иной жилплощади.

Сравнение с завещанием

Анализируя, насколько выгодным будет оформление дарственной на дом именно в вашем случае, часто приходится сравнивать эту сделку с другими, выбирая оптимальный вариант. Так, учитывая приведённый выше пример с дарением дома, в котором живёт даритель, стоит рассмотреть наряду с дарственной и завещание.

В отличие от договора дарения имущество переходит желаемому лицу уже после смерти наследодателя, поэтому ему не нужно опасаться, что он может остаться на улице.

Завещание в любом случае должно быть составлено и заверено у нотариуса, более того, можно зафиксировать условия, без выполнения которых наследник ничего не получит. При этом наследником можно назначить кого угодно, даже совсем не родственника, как и при дарении.

Человек, указанный в завещании, становится собственником безвозмездно, но в обоих договорах – и в дарении, и в завещании – принимающая сторона должна дать своё согласие на принятие имущества и может принять его либо полностью, либо отказаться совсем. Однако недвижимость, полученная в наследство, в случае супружеского развода будет делиться.

Сравнение с куплей-продажей

Сравнить дарственную со сделкой купли-продажи также имеет смысл, особенно когда одаряемым лицом выступает дальний родственник или вовсе не родственник.

Учитывая тот факт, что процент налогообложения – это немалая сумма, дарственная на частный дом не всегда выгоднее купли-продажи, поэтому, прежде чем сделать выбор, внимательно подсчитайте, во сколько вам обойдётся та или иная сделка и как именно она оформляется.

Как правильно оформить дарственную на дом

Перед тем как оформить дарственные на дом и землю под ним, целесообразно как минимум проконсультироваться с профильным юристом, чтобы учесть все нюансы в своём индивидуальном случае и не забыть включить в договор все важные пункты. Стандартная пошаговая инструкция для того, как оформить на свой дом дарственную, включает в себя:

• Визит к юристу или нотариусу за консультацией и уточнением перечня документов (это поможет заодно сориентироваться, какие сопутствующие действия нужно сделать, чтобы подготовить нужные бумаги);
• Собрать пакет требующихся в вашем случае документов;
• Составить сам договор дарения (три экземпляра), ссылаясь на информацию из собранных бумаг;
• Нотариально удостоверить при необходимости;
• Подписать дарственную (одаряемое лицо принимает объект путём проставления своей подписи, но это ещё не делает его полноправным владельцем);
• Регистрация перехода собственнических прав в Росреестре или через Многофункциональный центр;
• Получение принимающей стороной выписки из ЕГРН, подтверждающей его права на недвижимость.

Такой договор, как дарственная на жилой частный дом, по факту делается недолго, основная сложность – подготовка документов, поскольку здесь зачастую приходится решать ряд других вопросов (межевание территории, дубликаты потерянных документов, независимая оценка стоимости и так далее).

Список необходимых документов

Список обязательных документов для оформления дарственной на дом подготавливается изначально собственником, чтобы подтвердить юридическую чистоту сделки и принадлежность даримого объекта дарителю. Не менее важны они для того, чтобы при оформлении договора в него были внесены достоверные сведения, совпадающие с информацией в бумагах и Едином государственном реестре недвижимости. Эти же документы для дарственной будут необходимы и при перерегистрации собственнических прав на дом. Стандартно это:

• Личные паспорта дарителя и одаряемого человека (на начальном этапе достаточно выписанных на лист реквизитов);
• Документ, подтверждающий право собственности на объект дарения;
• Бумаги, на основании которых право собственности некогда появилось (завещание, договор купли-продажи, ренты, приватизации, обмена, дарственная, судебное решение и так далее);
• Кадастровый план и паспорт;
• Технический паспорт;
• Три экземпляра договора дарения (один для Росреестра и по одному каждой стороне);

• 

  Образец выписки из домовой книги

  Согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом (если дарится недвижимость, считающаяся совместно нажитой в официальном браке);

• Выписка из домовой книги;
• Официальное разрешение попечительского совета, если в сделке фигурирует малолетнее лицо;
• Доверенность, оформленная нотариусом, если за кого-то из сторон действует представитель.

Более того, документы на дарственную и на дом – это не всё, что понадобится, нельзя забывать и о передаче земельного участка под строением.

Структура договора дарения

Рассматривая, как правильно написать дарственную на отчуждаемый дом, следует знать его структуру, то есть, что именно должно быть в договоре в обязательном порядке. Структура состоит из следующих разделов:

• Информация о дарителе – паспортные сведения, место регистрации;
• Информация о получателе дара – аналогично;
• Сведения о недвижимости – её вид, основные характеристики, адрес места расположения, площадь, этажность, номер по кадастру и так далее;
• Дата вступления документа в юридическую силу (конкретное число или с момента подписания);
• Подпись каждой стороны.

Все остальные пункты могут вноситься в договор по усмотрению сторон, в частности, инициатора сделки.

Образец дарственной на дом

При самостоятельном составлении договора или чтобы иметь общее о нём представление заранее, ниже представлен его образец:

 

Договор дарения жилого частного дома

(населённый пункт, где составлен документ)                                                       (дата составления прописью)

Даритель (Ф. И. О., паспортные сведения, включая место прописки), а также Одаряемый, (Ф. И. О., данные паспорта с пропиской) заключили этот Договор о таковом:

1. Предмет сделки
   • Даритель отчуждает в пользу Одаряемого частный дом на безвозмездной основе.
   • Недвижимость принадлежит Дарителю на основании (указать наименование документа, дату и номер).
   • Фиксируется подробная информация о передаваемом доме (номер по кадастру, адрес, жилой или нежилой, площадь, количество этажей, стоимость объекта, наличие систем коммуникаций, балкона, лестниц и так далее).
   • Объект не относится к памятникам культуры и не имеет прочей государственной ценности.
   • На момент передачи имущества по его адресу никто не зарегистрирован и не проживает, что подтверждает выписка из домовой книги (дата, номер).

2. Обязанности и права

• Одаряемый имеет право отказаться от подарка в устном порядке до того, как подписан данный Договор, или в письменном, если документ был подписан. Отказ подлежит государственной регистрации, если в Росреестр были поданы документы на переоформление собственнических прав.
• Даритель имеет право на компенсацию ущерба, понесённого из-за отказа от Одаряемого.
• Даритель вправе отменить дарение на основании 573 и 578 статьи в Гражданском кодексе Российской Федерации.

3. Договор вступает в силу (указать с какого момента)
4. Дополнительные положения (на усмотрение сторон)
5. Подписи участников сделки:

 

Даритель           (подпись)          Инициалы, фамилия

Дата подписания

Одаряемый      (подпись)          Инициалы, фамилия

Дата подписания

Образец договора дарения жилого частного дома можно скачать тут

Где можно оформить

Оформить дарственную на дом вы можете самостоятельно, воспользовавшись услугами юриста или направившись сразу к нотариусу (в некоторых случаях это обязательно, но об этом немного далее). Где оформить саму дарственную на свой дом, если нужно нотариальное удостоверение данного документа, принципиального значения не имеет, но, как правило, обращаться следует по месту расположения недвижимости или по адресу проживания дарителя.

Оформление договора дарения дома не отнимает много времени, если все документы, какие в данном случае будут нужны, в порядке и подготовлены заранее.

Требуется ли нотариальное оформление

Начиная с июня 2016 года, нотариальное оформление договоров дарения является обязательным в том случае, когда недвижимость принадлежит нескольким собственникам и находится именно в долевой собственности. То есть, когда дом разделён, например, на доли между двумя гражданами, и оба намерены подарить его кому-либо, каждый дарит, по сути, свою долю отдельно. Выдел долей или его отсутствие принципиального значения здесь не имеет.

Оформить законную дарственную на частный дом можно без участия нотариуса, если объект всецело принадлежит одному владельцу или он в совместной собственности. Можно обратиться и в нотариальную контору. При этом нотариус, оформивший сделку, в случае судебных разбирательств будет присутствовать в зале суда в качестве свидетеля.

Государственная регистрация

Саму дарственную сегодня регистрировать необязательно, однако одаряемый, приняв подарок, должен пройти процедуру государственной регистрации своих прав собственности на недвижимое имущество, без чего законным владельцем не может считаться. До тех пор, пока права владения не зарегистрированы, дом будет юридически принадлежать дарителю.

Для государственной регистрации прав следует подать соответствующее заявление с документами, перечень которых был представлен выше, в территориальное отделение Росреестра или в Многофункциональный центр. Присутствовать при этом должны обе стороны сделки как ещё одно подтверждение того, что соглашение добровольное.

Регистрация собственнических прав – это платная услуга, взимается государственная пошлина в размере двух тысяч рублей для физических лиц. Квитанция об уплате прилагается к пакету документов.

Бумаги изымаются под расписку, выданную ответственным за приём сотрудником, который также назначает дату, когда нужно прийти за результатом.

Образец заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости можно скачать тут

Сколько стоит оформление дарственной на дом

Несмотря на то что речь идёт о безвозмездной сделке, оформить дарственную на дом и придать соглашению полную юридическую силу всё же не бесплатно. Иными словами, это расходы для обеих сторон, пусть и не такие большие, как при покупке недвижимости (хотя бывают и исключения).

Для дарителя

Даритель оплачивает все нотариальные услуги, связанные с составлением и заверением договора, все дополнительные услуги, если они требуются, юридические консультации. Кроме того, в зависимости от ситуации затраты могут быть направлены на подготовку документов на недвижимость. Каждая нотариальная контора и прочая организация, предоставляющая услуги населению, имеет свои расценки, и в каждом регионе, населённом пункте и даже в пределах одного и того же они разные. Именно поэтому невозможно точно назвать сумму, которая вам понадобится для того, чтобы заняться оформлением дарственной. Так, например, те же нотариальные услуги колеблются от 2 до 10 тысяч рублей в среднем.

Помимо стоимости услуг, нотариус берёт 0,3% от стоимости даримого имущества, если оно предназначено близкому родственнику. Если же нет, 1% от объекта дешевле миллиона рублей и 0,75% + 10 тысяч рублей от стоимости до 10 миллионов. Если цена дара выше десяти миллионов, взимаются 0,5% от этой стоимости и дополнительно 77,5 тысячи рублей.

Разумеется, ваше право договориться с одаряемой стороной об оплате всех этих расходов. Это закон не запрещает.

Для одаряемого

В зависимости от каждой индивидуальной ситуации затраты на получение дара для одаряемого лица могут быть тоже разные. Например, он может нести все затраты и по оформлению дарственной, если такова договорённость с дарителем. Когда же эти расходы его не затрагивают, следует обратить внимание на наличие родственных связей с дарителем – от них зависит налогообложение и то, во сколько вам обойдётся подарок. То есть, всё зависит от стоимости дома и того, кем вы приходитесь инициатору сделки.

О чём можно говорить уверенно, так это об уплате государственной пошлины при регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Для граждан это 2 тыс. рублей независимо от вида регистрируемого объекта.

Налогообложение

Уплата налогов по закону – это обязанность одаряемого, поэтому к данной статье расходов нужно подойти ответственно и до того, как подписать договор.

Если дарение осуществляется между близкими родственниками, получатель объекта освобождается от налогообложения полностью, но декларацию в налоговую службу всё же подать необходимо и своевременно.

Когда подарок предназначается дальнему родственнику или вовсе человеку без родственных связей с дарителем, от стоимости подаренного имущества налоговой службе нужно отдать 13%. Учитывая, что дом дарится с землёй, это по 13% с каждого недвижимого объекта. Именно поэтому не стоит спешить с принятием – сумма может оказаться непосильной.

Лица, не являющиеся гражданами Российской Федерации, платят в налоговую 30% от цены подарка.

Дом с участком

По закону оформить дарственную на дом без участка земли под ним невозможно. То есть, нужно либо одновременно оформить две дарственные, либо одну, включив в неё и дом, и землю. Несмотря на то что эти два объекта абсолютно разные и имеют собственные кадастровые номера, их отчуждение друг без друга ничтожно. Соответственно, это значит, что собственник не сможет подарить дом, если земля ему не принадлежит. Для начала её придётся приватизировать или выкупить. Проблемы возникают часто и в том случае, если целевое назначение участка не соответствует имеющемуся на ней строению. Например, территория не под ИЖС, не переведена в эту категорию, и разрешения на строительство жилого дома нет, а дом есть. Узаконить можно, но сложно, долго и не всегда успешно. В любом случае необходимо сначала привести в порядок все документы на землю, какие будут нужны, только после этого приступать к составлению дарственной на дом.

Дарение по доверенности

Собственник может передать процедуру дарения своему представителю, оформив на него нотариальную доверенность. Какой вид этого документа сделать и как снизить для себя риски при оформлении дарственной на свой дом, зависит от индивидуальных обстоятельств и перечня полномочий, которые вы передаёте другому лицу.

Например, если вы можете самостоятельно вести практически весь процесс, но вам нужна помощь на каком-либо этапе, лучше выдать специальную доверенность с ограниченным сроком действия. В ней будет указано, что конкретно имеет право сделать представитель (например, запросить документы в государственном учреждении и получить их).

Если же нужно, чтобы всей процедурой занимались не вы, речь идёт о генеральной доверенности, дающей максимально широкий круг полномочий.

Отмена дарения

Чтобы отменить дарение, если договор уже подписан обеими сторонами, надлежаще оформлен, одаряемый подал документы в Росреестр, нужны весомые основания, подтверждённые документально. По сути, речь идёт об обращении в суд с иском о признании сделки недействительной.

Основанием для отмены дарственной становится покушение на здоровье и жизнь дарителя, о чём должно свидетельствовать судебное постановление. Это тот случай, когда вопрос об отмене решается быстро и всегда в пользу аннулирования.

Прочими основаниями служат недееспособность дарителя на момент заключения сделки, нарушения в форме договора, подтверждение факта заключения дарственной под давлением или по введению в заблуждение, а также выявление факта фиктивности сделки (например, завуалированная под дарение продажа).