Как правильно сдавать квартиру квартирантам

При наличии свободной жилой недвижимости рано или поздно собственника посещает мысль о получении с неё пассивного дохода. Передача жилья в наём – это отличное решение не только с точки зрения прибыли, но и способ сохранить его в пригодном для постоянного проживания состоянии. Поскольку приватизированные объекты являются личным имуществом граждан, они вольны распоряжаться им свободно по своему усмотрению, заключая всевозможные сделки. Одной из них является решение сдать свою квартиру внаём.

Сразу же после принятия решения сдавать квартирантам жильё, владелец сталкивается с важным вопросом – заключить с ними устный договор или оформить сделку официально. Каждый из этих вариантов имеет свои существенные преимущества и недостатки.

Устный договор хорош тем, что собственник недвижимого объекта ни перед кем не отчитывается, не несёт дополнительных затрат на оформление и не тратит на такую процедуру своё личное время. Однако без письменного договора юридически сделки не существует, а это значит, что в случае неоплаты за проживание или повреждении имущества арендодателя, владелец квартиры ничего не сможет требовать с виновника. Это влечёт за собой немалые риски для обеих сторон, и решаются такие конфликты часто не в пользу пострадавшего.

Основные моменты

Законодательно регламентируется, что жилую квартиру разрешено сдавать исключительно для проживания. Сдать жилплощадь можно любому физическому лицу без ограничения. Когда же недвижимость передаётся юридическим лицам, организациям или предприятиям, такая сделка именуется арендой, а не наймом.

Чтобы сдать квартирантам объект правильно, следует заранее решить, будет ли собственник заниматься этой процедурой самостоятельно или воспользуется услугами посредника из агентства недвижимости. Такие посредники выполняют следующие функции:

• 

  Подыскивают потенциальных нанимателей с учётом пожеланий клиента;

• Проводят показ жилья потенциальным квартирантам самостоятельно или в присутствии владельца;
• Проводят консультирование по возникающим вопросам;
• Договариваются об арендной плате вместо владельца;
• Оформляют официальный договор найма или аренды.

Важно учитывать и количество совладельцев недвижимого объекта, поскольку их наличие несколько усложняет оформление. Если владелец только один, то он единолично подписывает договор найма с нанимателями, но если имеются совладельцы, все они должны присутствовать при заключении сделки. Альтернативой может стать составление нотариально заверенной доверенности на одного из собственников, которому остальные участники доверили сделку.

Нюанс договора найма

Чтобы правильно сдать квартирантам собственное приватизированное жильё, необходимо заключить письменный договор найма или аренды. Составить его можно самостоятельно, используя образцы, или же обратиться к специалистам. В договоре обязательно фиксируются такие данные, как:

• Реквизиты сторон (паспортные данные, фамилии, имена и отчества обеих сторон, место их регистрации, контактные телефоны);
• Местонахождение жилья (полный почтовый адрес), включая этажность и номер подъезда;
• Сумма арендной платы, способ её внесения и срок, до которого ежемесячно должна быть внесена вся сумма;
• Кто оплачивает коммунальные услуги и несёт ответственность за сохранение имеющегося в помещении имущества и самой жилплощади;

• 

  Наличие ограничений в пользовании объектом недвижимости в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации;

• Срок, на который квартирантам предоставлено жильё;
• Какое количество граждан будет проживать и кто именно;
• Ситуации, в которых квартирантам придётся уплатить штрафы и их размеры;
• Право владельца недвижимости на проверку состояния жилплощади (обычно она проводится раз в месяц в конкретное установленное число каждого);
• В какой момент договор вступает в силу;
• Какое имущество передано в аренду или наём вместе с квартирой, в каком состоянии;
• Причины досрочного расторжения договора.

Для подстраховки имеет смысл подробно описать и фактическое состояние помещения, поскольку при нанесении ему вреда крайне сложно будет это доказать.

Определение суммы оплаты

Установить правильно ежемесячную арендную плату самостоятельно весьма не сложно, проанализировав аналогичные предложения на сайтах с объявлениями, в газетах и  на уличных досках объявлений. Если с вопросом стоимости возникают сложности, можно обратиться к специалистам в агентство недвижимости, посоветоваться с коллегами и родственниками, которые в последнее время сталкивались с подобными сделками или также решили сдать жилплощадь.

Поскольку спрос на наём жилья весьма велик, нецелесообразно занижать стоимость арендной платы.

Факторы, влияющие на увеличение стоимости арендной платы:

• 

  Расположение жилья вблизи от остановок общественного транспорта и метро;

• Развитая инфраструктура (наличие поблизости торговых центров, магазинов, медицинских учреждений, социальных организаций, детских садов, образовательных учреждений, рынков, аптек, прочего);
• Рабочий лифт и наличие грузового лифта;
• Чистая придомовая территория с регулярной уборкой;
• Отсутствие в квартире неисправностей, сломанного имущества;
• Приличные, порядочные, не конфликтные соседи.

Владелец недвижимого объекта самостоятельно принимает решение сдавать квартиру и поэтому не обязан ставить об этом в известность соседей или кого-либо ещё.

Последовательный поиск квартиранта

Если сдать квартиру нужно срочно, есть смысл обратиться в агентство недвижимости. Оно имеет собственную базу с уже готовыми клиентами, поэтому могут найти подходящего квартиранта чуть ли не в день обращения.

Самостоятельный поиск квартиранта обойдётся дешевле, однако может уйти больше времени. Кроме того, при самостоятельном поиске, если вы сдаете квартиру впервые, могут возникнуть трудности с правильным составлением и оформлением договора. В этом случае риски существенно увеличиваются и конфликты с нанимателем не исключены.

Независимо от того, был ли поиск нанимателя самостоятельным или в этом помогал риелтор, часто собственник жилья задаётся вопросом, кого же стоит пускать на свою жилплощадь, а с кем договор лучше вовсе не связываться. К сожалению, добросовестность это черта визуально невидимая и гарантировать её не могут даже агентства недвижимости.

Перед тем, как сдать свою квартиру и заключить договор, целесообразно лично встретиться с нанимателем и задать ему интересующие вопросы. Важно выяснить, насколько долгосрочен наём, есть ли постоянный источник дохода, какое впечатление о себе складывает в общении и внешним видом, где прописан.

Налогообложение и право проверок

Основной причиной, по которой владельцы недвижимости избегают официального заключения договора при сдаче квартирантам жилья в наем, является обязательная уплата налогов государству. Поскольку сдача в наём или аренда приватизированного имущества считается источником получения прибыли, налогообложение является обязательным для всех граждан. При этом физические лица платят меньше, чем юридические.

Упрощённая система, которая применима к собственникам, требует уплаты налога в размере 6% от суммы арендной платы с учетом страхового взноса. При отсутствии свидетельств на предпринимательскую деятельность размер налога составляет 15%.

Владелец имеет право ежемесячно являться в сданную квартиру для проверки сохранности имущества. Желательно, чтобы такие визиты были прописаны в договоре, поскольку спонтанные визиты не любят даже самые добропорядочные квартиранты. По закону им запрещено самостоятельно менять замок на входной двери съёмной квартиры. В качестве исключения может быть только случай квартирной кражи, однако дубликат ключа обязательно передаётся собственнику жилья.

После того, как наниматель съезжает с квартиры, необходимо вместе с ним проверить наличие имущества собственника и его состояние. Если никакого ущерба не нанесено, владелец должен вернуть квартирантам внесённый ими страховой депозит, если он вносился изначально.