Какие документы нужны для продажи квартиры (полный пакет) и где их брать

Продажа квартиры, хоть и распространенная, но довольно сложная процедура, требующая достаточно большого внимания собственников. Во избежание проблем при заключении сделки либо после нее, необходимо ознакомиться с требованиями законодательства и подготовиться к продаже еще до подачи объявления о продаже. Если покупатель найдется очень быстро, из-за неучтенных нюансов, процедура продажи может продлиться надолго.

Кто имеет право продавать квартиру

Право распоряжения любым имуществом, не запрещенным к свободному обороту, принадлежит собственнику.

В случае с квартирой, собственником является лицо, которое отмечено в одном из нижеследующих документов:

• в свидетельстве о правомочии собственности, выдаваемом нотариусами;
• в различных гражданско-правовых соглашениях;
• в свидетельстве об учете права собственности, выдаваемом Росреестром.

Однако это не означает, что фактическая продажа квартиры, заключение сделки должно осуществляться непосредственно самим собственником.

Существующая практика показывает, что от лица собственника для продажи недвижимости могут быть уполномочены:

• любое лицо согласно нотариальной доверенности;
• риелторская организация согласно договору;
• родители собственника, если он является несовершеннолетним лицом, не достигшим 14 летнего возраста;
• опекуны и попечители лица, признанного недееспособным.

По общему правилу решение о продаже принимается собственником, а продажа осуществляется исключительно в добровольном порядке. Однако в законодательстве существуют нормы, устанавливающие порядок принудительной продажи квартиры.

В данном случае продажа осуществляется уполномоченными органами либо заинтересованными лицами согласно решению суда.

При передоверии права продажи другому лицу нужно помнить, что данное лицо может злоупотребить доверенностью и осуществить действия в угоду себе. Так что при выборе недобросовестного представителя, собственник рискует потерять квартиру.

Какие документы нужны для продажи квартиры — основной пакет

Какие документы нужны для реализации квартиры? Для продажи квартиры собственнику нужно иметь на руках достаточно большой перечень документов.

Основной пакет представлен следующим перечнем документации:

1. Копия паспорта собственника, а также его представителя (разумеется с доверенностью (Доверенность на продажу квартиры). Если собственником является несовершеннолетнее лицо, то необходимо свидетельство о его рождении.
2. При продаже квартиры, являющейся совместным имуществом супругов, необходимо письменное, нотариально заверенное согласие второго супруга (согласие супруга на продажу доли в квартире).
3. Документ (договор, свидетельство) на квартиру, а также свидетельство, полученное в Росреестре при постановке своего права на учет.
4. Техническая документация из БТИ, срок которой составляет не более 5 лет. Если этому документу исполнилось 4,5 года, то следует обратить в БТИ снова и освежить документ. При условии, что были внесены определенные изменения в планировку квартиры, необходимо узаконить эти изменения.
5. Непосредственно после того, как покупатель был найден, нужно получить выписку из жилищной организации о перечне лиц, прописанных в квартире (трехступенчатая справка для продажи квартиры). У данного документа срок действия составляет месяц, так что с его получением не стоит спешить сразу после подачи объявления «продаю».
6. Когда собственником квартиры является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, то необходимо разрешение органов опеки. Его выдает участковый инспектор.
7. При условии, что квартира была подарена и оставлено в наследство, необходимо получить справки из налоговой службы об отсутствии долгов.
8. Нужно получить справку из коммунальной службы об отсутствии долгов по платежам коммуналки.

Многие полагают, что при продаже в необходимый пакет включается кадастровый паспорт квартиры. Однако он не входит в перечень обязательных документов. Он может понадобиться по требованию покупателя и для оформления его права в Росреестре. Данный документ находится в открытом доступе в ГКН, и получить его может любое лицо и в любое время. Многие покупатели перед заключением сделки так и поступают.

При наличии на руках всего указанного комплекта документов продать квартиру можно заметно быстрее. Ведь большинство покупателей, особенно те, которые для покупки используют средства из материнского капитала либо заемные средства очень спешат оформить сделку и в таких случаях они требуются срочно.

Перечень документов для продажи квартиры за наличный расчет

При продаже квартире за наличный расчет, помимо указанных выше документов, непосредственно при продаже составляются следующая документация (в скобках, ссылки на бланки и образцы):

• сделка о купле-продаже (Договор купли продажи квартиры за счет собственных средств);
• акт приема-передачи (Акт приема передачи квартиры);
• расписка о получении денег (Расписка в получении денег за квартиру).

При перечислении средств банковским переводом или оплате через пластиковую карту могут понадобиться банковские реквизиты.

Желательно, чтобы они отражались в выписке из банка, а не указывались продавцом самостоятельно. Таким образом, можно обезопасить себя от последствий ошибочного банковского перевода и потери денег.

Документы для ПРОДАЖИ квартиры в ипотеку

Продажа жилья в ипотеку осуществляется при участии банка. Соответственно могут понадобиться документы для продажи квартиры, требуемые банком.

Так, для банка необходимо включить в указанный обязательный перечень следующие документы:

• кадастровая выписка, где отражается стоимость квартиры либо заключение частного оценщика;
• заключение БТИ о соответствии фактического плана квартиры данным, отраженным в технической документации;
• экспликация, также из БТИ;
• трехсторонняя сделка о купле-продаже, где третьим участником указывается банк (Трехсторонняя сделка о купли продажи квартиры);
• акт приема-передачи квартиры;
• выписка из банка о выдаче денежных средств продавцу.

Лишь после того, как банк осуществит выплату, покупатель сможет зарегистрировать имущество на свое имя. По этой причине продажа жилья в ипотеку, хоть и является хлопотной, считается одним из безопасных способов продажи.

Какие документы подтверждают чистоту сделки

Что нужно для продажи, чтобы подтвердить ее законность? На практике часто встречаются случаи мошенничества. По этой причине некоторые покупатели достаточно дотошно изучают квартиру перед тем, как купить.

Для проверки в основном используются следующие документы, в зависимости от того, что требуется проверить:

1. Выписка из Росреестра – в ней отражаются вся информация о прошлом квартире и о сделках, когда-либо совершенных с момента учета в реестре.
2. Выписка из домовой книги – для проверки наличия лиц, прописанных в квартире. Так как в прописанные лица сохраняют право проживания даже после продажи, так что нужно удостовериться в том, что они выпишутся.
3. Справка из психиатрического диспансера – подтверждает дееспособность продавца, что позволяет избежать признания сделки в дальнейшем недействительной. Обычно требуется при продаже квартиры людьми в преклонном возрасте.
4. Разрешение органа опеки – при условии, что собственником является несовершеннолетнее или недееспособное лицо, данный документ удостоверяет законность сделки.
5. Решение суда о разделе имущества – удостоверяет факто того, что после развода квартира полностью принадлежит продавцу, что позволяет избежать претензий со стороны его бывшего супруга в последующем.
6. Согласие супруга на продажу – удостоверяет вышеуказанное обстоятельство, когда имущество настоящих или даже бывших супругов не было разделено.

Это не ограниченный перечень документов, удостоверяющих законность сделки. В зависимости от ситуации для изучения статуса квартиры могут понадобиться иные документы.

Документы из БТИ для продажи квартиры

Документом из БТИ, включенным в основной пакет для продажи квартиры, является технический план.

Однако, по требованию продавца, банка при ипотеке, могут понадобиться следующие документы из данного учреждения:

• справка согласно форме 1а;
• поэтажная планировка помещения;
• техпаспорт;
• заключение об стоимости инвентаризационного характера;
• экспликация;
• справка о соответствии фактического адреса документальному.

Пожалуй, самыми непонятными документами по названию из этого ряда являются справка 1а и экспликация.

Рассмотрим их подробнее:

1. Справка 1а является выпиской из технического паспорта, где указываются запрашиваемые сведения из БТИ.
2. Экспликация представляет собой обычную таблицу, в которой поочередно указываются помещения в квартире, в том числе нежилые. Рядом с каждым помещением отражается его площадь.

Также нужно знать, что при перепланировке квартиры необходимо оформить, узаконить и ее. Иначе покупатель может оказаться от сделки или потребовать снижения стоимости, так как официальная не оформленная перепланировка влечет наложение санкций.

Список документов для гос. регистрации перехода права собственности

Список документов, который необходим для постановки на учет правомочия собственности, несколько отличается от всех отмеченных выше пакетов документации.

Так, для регистрации прав на недвижимость необходимо представить в Росреестр следующие документы:

• заявление;
• паспорт;
• доверенность (если подается через представителя);
• документы, удостоверяющие право продавца на квартиру;
• кадастровый паспорт;
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины;
• сделка о купле-продаже;
• акт приема-передачи.

Данный перечень является исчерпывающим и сотрудники Росреестра не могут требовать иных документов, за исключением случаев, когда для продажи требуется согласие третьего лица либо государственного органа. В таких случаях необходим один из документов указанных выше, подтверждающий данное согласие.

Сроки для постановки на учет своего права в отношении квартиры зависят от того, каким является сделка.

Так, Росреестр выдает соответствующее свидетельство:

• в течение 10 суток – по стандартной сделке о купле-продаже без нотариального удостоверения;
• 5-10 дней – по сделкам о покупке доли в кооперативе;
• 3 дня – для нотариально удостоверенных сделок;
• 5 дней – при покупке по ипотеке.

В случаях, когда заявление подается через отделение МФЦ, указанные сроки нужно сдвинуть еще на 5 дней.

Дополнительные документы, которые может затребовать покупатель

Законодательство не ограничивает покупателя в правомочии требовать те или иные документы, что нужны при продаже квартиры.

В зависимости от случая покупателю могут быть интересны следующие документы:

• разрешение кредитора, заверенное нотариально, если квартира находится в залоге;
• отказ от права преимущественной покупки, если квартира находится в долевой собственности;
• согласие совладельцев на продажу, если имеет место распоряжение их долями;
• заключения органов пожарного надзора, СЭС по итогам последней проверки;
• договор на обслуживание с управляющей компанией;
• последний счет по коммунальным платежам и т.д.

Таким образом, дополнительный пакет документов для купли-продажи полностью зависит от желания покупателя. Но в целях скорейшей продажи жилья нужно собрать и хранить все возможные документы, касающиеся квартиры.