Образец договора доверительного управления имуществом

В юриспруденции договор доверительного управления имуществом – одна из распространённых форм письменной договорённости между физическими лицами. Его составление актуально в том случае, если одна сторона согласна, владеющая какой-то недвижимостью или другим имуществом, адресует права распоряжаться им другому лицу, управляющему им с целью более эффективного использования. Также данное соглашение подписывается в случаях временного отсутствия лиц, обязанных по закону заботиться об имуществе. К примеру, до официального приобретения наследниками прав собственности на тот или иной объект можно составить и подписать договор доверительного управления имуществом.

В роли участников договора выступают:

• Владелец (учредитель) – сторона, владеющая правами на имущество;

• 

  Управляющий – человек, который будет в дальнейшем руководить имуществом для приобретения максимальной прибыли.

По умолчанию подразумевается, что вся прибыль от использования объекта договора будет получена учредителем. Иногда исходя из договора доверительного управления имуществом, прибыль будет перенаправлена третьему лицу – Выгодоприобретателю. Обратите внимание: в договоре нужно точно прописать его данные и условия и сроки приобретения выгоды.

Оформление соглашения

Договор доверительного управления имуществом может заключаться только письменно. Согласование любых дополнительных договорённостей между сторонами в устной форме невозможно.

Если по договору в управление поступает недвижимость, то такое соглашение обязательно необходимо зарегистрировать в реестре. Это относится к жилым помещениям и предприятиям.

Во всех остальных случаях если управляющий получает недвижимость, то регистрируется не соглашение, а лишь факт передачи имущества в управление.

Кто заключает соглашение?

Подписанты – физические или юридические лица. В первом случае часто обязательным условием является обладание им статуса индивидуального предпринимателя. Это обусловлено тем, что получение выгоды учредителем или третьим лицом станет возможным лишь в случае ведения управляющим коммерческой деятельности. Данное условие можно обойти лишь в случае, если управляющий приобретает полномочия на общих основаниях, указанных в законе.

Объекты договора

Договор доверительного управления имуществом подписанты имеют право согласовать на произвольный объект, если его дальнейшее использование управляющим может принести прибыль. Под управлением подразумевается осуществление любых мер, не выходящих за рамки договорённостей. К примеру, это может быть сдача земельного участка целиком или частично в аренду и т.д.

Движимое имущество иногда выступает в роли объекта описываемого соглашения. По закону деньги нельзя передавать в управление, однако в случае передачи, к примеру, ценных бумаг, они выступают частью предприятия, а потому вместе с другими его частями могут использоваться как объект договора.

В доверительное управление не воспрещается передавать заложенные вещи. В то же время, за залогодержателем сохраняется право взыскания долга за счёт имущества. Обращаем особое внимание на важность информирования собственником управляющего о том, что передаваемое в распоряжение имущество находится в залоге. Если этот важный момент будет упущен, то управляющий может подать в суд и расторгнуть соглашение, получив при этом компенсацию. Её размер обычно равен прописанному в договоре годовому вознаграждению.

Отличительные особенности договора

По своей сути описываемое соглашение похоже на другие подобные – аренду недвижимости или её передачу агенту. В то же время, есть и некоторые важные особенности, качественно выделяющие договор доверительного управления имущества среди прочих:

• Управляющий действует только от своего имени, а не от имени заказчика, как это может быть у агента;
• Действия управляющего направлены на удовлетворение чужих интересов. В отличие от арендатора, который использует получаемую недвижимость для увеличения своей прибыли, управляющий работает на выгодоприобретателя или собственника;
• В то время как агент выполняет поручения заказчика, доверительный управляющий может руководствоваться в своих действиях только собственным мнением. Он сам выбирает способ управления имуществом для достижения поставленной цели;
• По доверительному соглашению управление осуществляется в рамках строго определённого временного периода;
• Поступающий в доверительное управление объект нельзя взыскать по долгам собственника. Исключение лишь составляют случаи банкротства владельца и залога имущества.

Обязательные пункты

В соответствии с нормами Гражданского кодекса подписанты обязаны отразить в договоре несколько основных положений. Это строгое правило, поскольку в случае отсутствия одного из обязательных положений договор не будет считаться вступившим в силу. Среди таких правил выделим:

• 

  указание субъекта, в интересах которого заключается договор, и в дальнейшем будет вестись управление имуществом;

• чёткая формулировка перечня объектов, переходящих в собственность управляющего (если передаётся сложносоставное имущество, то необходимо приложить его опись);
• фиксированный размер вознаграждения от собственника управляющему (в отдельных случаях управляющий может вести деятельность бесплатно, и тогда это также нужно указать в договоре);
• срок действия соглашения – регулируется самостоятельно подписантами, но не может превышать 5 лет.

Рекомендуемые дополнительные условия

Есть также перечень условий, не являющихся по закону обязательными, но их настоятельно рекомендуют указывать юристы. Прописав нижеследующие пункты, вы сумеете избежать разногласий и противоречий между сторонами. Приводим наиболее важные из таких условий:

• Предоставление отчёта о работе управляющим. Лучше всего прописать, в какой форме и в какие сроки такие отчёты должны быть предоставлены;
• Сохранение за управляющим возможности перепоручения части действий по использованию имущества третьему лицу. Без наличия такого пункта любая сторонняя помощь в управлении будет считаться незаконной и может оспариваться владельцем;

• 

  Возможные причины досрочного расторжения договора и сроки их реализации;

• Наличие тех или иных ограничений по операциям с имуществом – как объективных, так и субъективных;
• Ответственность каждой из сторон в случае нарушения какого-либо из пунктов соглашения;
• Возможность компенсации затрат на управление имуществом для управляющего в случае появления таковых, а также сроки и порядок их возмещения;
• Любые дополнительные права и обязанности сторон, которые подписанты сочтут важными для себя.

Ответственность управляющего

Распоряжаясь имуществом, управляющий несёт за него прямую ответственность. Если за время его работы движимое или недвижимое имущество ухудшило свои характеристики, он обязан компенсировать:

• Фактический ущерб собственнику;
• Размер упущенной выгоды выгодоприобретателю (в случае его отсутствия – собственнику).

Если управляющему удастся в судебном порядке доказать, что ущерб стал результатом непреодолимых обстоятельств, либо же действий самого собственника или выгодоприобретателя, то в этом случае по закону он будет освобождён от ответственности.

Превышение управляющим изначально согласованных и прописанных полномочий, также подпадает под юридическую ответственность. Это относится ко всем сделкам, заключённым им с третьими лицами в рамках управления собственностью. Но в этом случае для привлечения управляющего к ответственности учредитель обязан доказать суду, что третьи лица были оповещены о выходе управляющего за рамки, установленные договором.

Любые затраты, возникающие в связи со сделками, заключёнными в рамках норм договора, будут выплачены за счёт имущества. Если стоимость имущества не позволяет погасить все возникшие долги, то остаток будет взыскан за счёт собственности управляющего. Если и тогда долг не будет погашен, то остаток взыскивается с имущества, находящегося в собственности учредителя управления.

Завершение срока действия договора

Договорённость заключается на строго определённый срок, и по его достижению прекращает действие. Если одна из сторон не желает оформлять пролонгацию, то объект договора должен быть возвращён в управление владельцу.

В то же время, стороны имеют право продлить соглашение, подписав дополнительный договор с указанием новых сроков действия управления. Возможно и продление по умолчанию – если условия договора устраивают обе стороны, и ни одна из них не высказывает желания прервать его, то соглашение продлевается автоматически на срок, аналогичный прописанному.

Прервать действие соглашения можно и в случае, если:

1. 

   Возникают обстоятельства, которые препятствуют управляющему в исполнении условий соглашения, и при этом он или учредитель планирует прекратить сотрудничество.

2. Учредитель, имеющий статус индивидуального предпринимателя, официально признан банкротом.
3. Управляющий частично или полностью признан недееспособным или объявлен банкротом.
4. Собственник в одностороннем порядке примет решение о расторжении договора (в этом случае он обязуется выплатить управляющему вознаграждение, сумма которого оговорена в соглашении).
5. Выгодоприобретатель отказывается от полагающейся ему по договору прибыли.
6. Приобретатель выгоды скончался, а по условиям договора не оговаривается переход права получения прибыли в такой ситуации другому физическому или юридическому лицу.