Особенности оформления дарственной на квартиру между близкими родственниками

Договор дарения недвижимости – это добровольная и безвозмездная передача имущественных прав на неё от законного собственника другому лицу. Такая сделка имеет множество преимуществ, особенно если речь идёт о дарственной на квартиру между близкими родственниками. С другой стороны, риски при оформлении дарения тоже есть, что связано с недобросовестным отношением самих граждан и неправильным оформлением сделки, что даёт право её аннулировать.

Составлением дарственной вы можете заняться самостоятельно, но даже если вы хотите сэкономить на услугах нотариуса, консультация у квалифицированного юриста никогда лишней не будет. Так вы сможете быть уверены в том, что придраться к документу невозможно, и риск правовых притязаний со стороны третьих лиц минимален или вовсе сведён к нулю.

Сделка является добровольной с обеих сторон. Это значит, что одаряемый не становится собственником квартиры автоматически, как только даритель оформит дарственную, – он должен изъявить своё согласие принять подаренную недвижимость путём подписания документа, пока он не утратил свою силу.

Что лучше – продать или подарить

Выбирая между сделкой купли-продажи и дарением квартиры, ответ на вопрос «что лучше?» будет зависеть от ваших целей и индивидуальной ситуации. Если вы хотите оформить договор дарения квартиры на близкого родственника, это максимально выгодная передача имущества при жизни его владельца. Одаряемый не платит налог на получение недвижимости в дар и даритель не платит налог на прибыль, так как не получает её. При продаже жилья, которое было в собственности продавца меньше 3 лет, последний обязан отдать часть стоимости квартиры налоговой службе – 13%, что довольно немаленькая сумма.

Сравнивая надёжность сделок, если документы проверены юристом, договор заверен нотариально, проблем не будет ни с одной из них. Но есть один очень важный для многих нюанс – если вы продаёте квартиру, например, своему брату, который состоит в официальном браке, недвижимость будет считаться нажитой ими совместно. Это значит, при разводе проданная вами брату квартира будет разделена поровну между ним и его женой.

Если квартиру, опять же на примере брата, вы подарите – совместно нажитым имуществом она считаться не будет. То есть при разводе с женой она не будет иметь никаких прав на эту квартиру, и последняя останется исключительно в собственности вашего брата. То же самое правило действует при дарении жилья родителями своим детям и даже если недвижимость дарится постороннему человеку (не родственнику).

Нюансы дарения близкому родственнику

В соответствии с принятыми нормами в Семейном кодексе Российской Федерации, к числу близких родственников отнесены:

• 

  Супруги, состоящие в законном (зарегистрированном) браке;

• Родители и усыновители;
• Биологические и усыновлённые дети;
• Бабушки и дедушки;
• Братья и сёстры.

Для оформления дарственной на квартиру между родственниками степень родства имеет большое значение – от неё зависит, нужно ли одаряемому лицу платить налоги.

Дарение близкому родственнику – это сравнительно недорогая сделка для обеих сторон, поскольку даритель платит только за оформление договора (юридические услуги), а одаряемый – уплачивает лишь государственную пошлину при перерегистрации прав собственности на себя.

Если дарственная составлена по всем правилам, такая сделка очень надёжна – оспорить её при жизни дарителя заинтересованные лица не могут. Для подстраховки действующий собственник жилья может взять справки из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит на учёте и является полностью дееспособным.

Весомый нюанс при оформлении договора дарения, который часто вызывает сомнения у дарителя, это переход прав на имущество к родственнику при жизни. Подарив члену семьи квартиру, в которой собственник сам и проживает, он должен понимать, что больше не будет иметь на неё абсолютно никаких прав. Даже если он там зарегистрирован – это даёт возможность только проживать в квартире, при этом новый владелец может выселить кого угодно.

Список необходимых документов

Перечень документов, необходимых для оформления сделки с дарением квартиры близкому родственнику, включает в себя:

• 

  Заявления от обеих сторон сделки о государственной перерегистрации прав собственности на квартиру;

• Квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины за перерегистрацию прав (не всегда обязательна, но лучше иметь при себе);
• Личный паспорт дарителя и одаряемого лица;
• Бумаги, подтверждающие право дарителя на даримую квартиру;
• Кадастровый паспорт;
• Документы, подтверждающие, что недвижимость не является совместно нажитой в браке собственностью или нотариально удостоверенное согласие второго супруга на отчуждение имущества.

Если в квартире зарегистрированы и проживают несовершеннолетние дети, помимо перечисленных документов, понадобится получить официальное разрешение от органов опеки.

Форма и образец договора дарения

До того как окончательно принять решение о дарении недвижимости, тщательно и неспешно проанализируйте собственную мотивацию и последствия, которые будет иметь ваше решение. Основная задача – определить основные риски и личностные характеристики одаряемого родственника. Как показывает судебная практика, при оформлении дарения квартиры близкому родственнику случаи, когда последний

выселяет дарителя из жилплощади, не такая большая редкость. Закон не может запретить собственнику жилья выселить оттуда дарителя, так как сделка была добровольной, заключалась дееспособными гражданами в здравом уме, и последствия должны быть осознаны.

Безвозмездность сделки означает также и то, что даритель не имеет права прописывать в дарственной какие-либо условия для одаряемого. В дальнейшем повлиять на распоряжение недвижимостью будет невозможно.

Для ознакомления и самостоятельного составления договора дарения квартиры между близкими родственниками вы можете посмотреть образец здесь.

Бланк договора дарения квартиры близким родственникам можно скачать тут.

Существенные условия

К существенным условиям соглашения дарения между родственниками относятся детали договора, которые в обязательном порядке должны быть зафиксированы. Чтобы сделка не была аннулирована, важно вписать в текст документа пункты, которые нельзя трактовать двояко – все они должны быть изложены максимально чётко и понятно. Каждый пункт, в котором содержится информация о сторонах и объекте сделки, должен быть подтверждён прилагаемым документом.

В качестве дарителя ни в коем случае не может выступать несовершеннолетнее лицо или недееспособный человек, даже если от его имени выступают родители, опекуны. Но и несовершеннолетний, и недееспособный гражданин  может быть одариваемым.

Несмотря на то, что подаренная квартира не относится к совестно нажитому имуществу супругов и при разводе она вся достаётся человеку, которому была подарена, есть один нюанс. Заключается он в том, что если вы состоите в законном браке и вам единолично подарили квартиру, которую вы в итоге продали, купив новую или другое имущество, эта собственность будет делиться при разводе.

Что нужно обязательно указать в тексте

Если вы будете оформлять договор в нотариальной конторе, вам не нужно беспокоиться о его составлении. У каждого нотариуса или профильного юриста имеется готовый бланк, куда вписываются все необходимые данные. Но в любом случае вы должны знать, что нужно указывать в тексте дарственной, и без чего документ считается недействительным.

Обязательные пункты договора дарения:

• Место (город) и дата составления документа;
• Полные паспортные данные обеих сторон (Ф.И.О., кем, когда и где выдан паспорт, место постоянной регистрации);
• Кадастровый номер и полный адрес квартиры как объекта сделки;
• Общая площадь, этажность;
• На основании каких документов нынешний собственник владеет данной недвижимостью;
• Дата вступления документа в силу (с момента подписания или конкретная отложенная дата, но нельзя указывать передачу имущества после смерти или при условии).

В самой дарственной также указывают список всех прилагаемых к ней документов, которые вместе с договором подаются для государственной регистрации прав собственности.

Нужно ли заверять дарственную у нотариуса

Сегодня заверять нотариально договор дарения квартиры близкому родственнику необязательно. Но лишь в том случае, если даритель является единоличным её владельцем. Если же у недвижимости несколько собственников, она в долевом владении, без нотариального оформления не обойтись, иначе сделка не будет иметь юридической силы. В данном случае составлением документа занимается специалист.

Без заверения дарственной у нотариуса можно подарить недвижимость, которая находится в совместной собственности законных супругов. Но при этом понадобится нотариально заверенное согласие второго супруга на заключение такой сделки.

Перед тем как оформить дарение квартиры своему близкому родственнику, проанализируйте, есть ли риск того, что кто-либо заинтересованный захочет оспорить факт дарения. Если такая вероятность есть, хотя бы малейшая, лучше заручиться юридической поддержкой. В случае возникновения судебных споров нотариус, который заверял документ, будет выступать в деле как свидетель, что для вас дополнительная гарантия.

Если вы хотите сэкономить на нотариальных услугах, не рекомендуется заниматься составлением дарственной полностью самостоятельно. Несмотря на обилие шаблонов в открытом доступе, вы должны понимать, что они не учитывают вашу индивидуальную ситуацию. Причиной для аннулирования сделки могут стать даже орфографические ошибки и опечатки. По этой причине, даже если вы составили документ сами, его имеет смысл показать юристу. Кроме консультации, вы можете поручить специалисту полный сбор необходимых документов и проведение процедуры перерегистрации собственнических прав.

Куда подавать документы

Соблюдая порядок дарения жилой квартиры близкому родственнику, не забывайте о том, что одаряемый становится полноправным, законным собственником недвижимости исключительно после прохождения процедуры регистрации своих прав. Но перед этим предстоит подготовить сопутствующие документы, чем занимается даритель. От одаряемой стороны требуется только личный паспорт, заявление и уплата государственной пошлины.

Если вы составляете дарственную в простой форме, не заверяя её нотариально, после подписания соглашения следует подать бумаги сразу на регистрацию. Сегодня это либо территориальное отделение Росреестра, либо Многофункциональный центр. При обращении непосредственно в Росреестр оформление регистрации факта дарения квартиры родственнику осуществляется быстрее, но отделение Регистрационной палаты есть не во всех населённых пунктах. В Многофункциональном центре процесс оформляется на несколько дней дольше (не больше семи).

Если дарственная требует нотариального оформления, или вы решили подстраховаться, вы можете обратиться к любому нотариусу. Предпочтительно по адресу расположения даримой недвижимости.

Кто должен присутствовать

При составлении договора присутствие одаряемой стороны не нужно, но при оформлении дарения квартиры близкому родственнику через нотариуса (подписание сторонами) и при регистрации в Росреестре или Многофункциональном центре процедура возможна лишь при личном присутствии и дарителя, и одаряемого лица. Если одна из сторон по уважительным причинам не может присутствовать лично, допускается направить вместо себя представителя по нотариально заверенной доверенности.

При дарении квартиры несовершеннолетним близким родственникам процедура зависит от их возраста. Если несовершеннолетнему есть 14 лет, договор подписывает он сам, и при регистрации сделки должен лично присутствовать. Одновременно с ним должен присутствовать один из его родителей или опекунов. За несовершеннолетних до 14 лет действуют исключительно родители, опекуны.

Регистрация права собственности

Государственная регистрация прав собственности является завершающим этапом оформления договора дарения квартиры близкому родственнику. Для её прохождения необходимо подготовить все требующиеся документы и личное присутствие обеих сторон в Росреестре или Многофункциональном центре. Вам понадобятся три экземпляра дарственной, правоустанавливающие бумаги, личные паспорта и квитанция об уплате государственной пошлины. Заявления пишутся от имени обеих сторон (два отдельных) на месте, чтобы ответственный сотрудник видел добровольные намерения участников сделки.

Размер госпошлины для физических лиц не превышает 2000 рублей. Кто будет платить (даритель или одаряемый) – не принципиально, это ваше собственное решение.

Срок рассмотрения вашего заявления и проверки поданных вместе с ним документов – не более 10 дней. В назначенный день новый владелец недвижимости должен будет явиться в Росреестр или Многофункциональный центр (в зависимости от того, куда вы подавали бумаги) и забрать готовые документы.

Дарственная, даже нотариально заверенная, – это документ, который лишь подтверждает намерения владельца жилплощади передать его безвозмездно. Одаряемый человек не сможет распоряжаться этим имуществом до завершения процедуры государственной перерегистрации прав собственности.

Не следует откладывать поход в регистрирующий орган надолго. Даже если обе стороны подписали дарственную, юридически она действует только 12 месяцев. По прошествии этого времени она считается недействительной, и придётся всё оформлять заново. Кроме того, если даритель умрёт раньше, чем одаряемый зарегистрирует права на полученную квартиру, она будет разделена между наследниками в общем порядке.

Когда и почему возможен отказ в регистрации

Процедура дарения жилой квартиры своему близкому родственнику не всегда может завершиться успешно. На этапе перерегистрации собственнических прав Росреестр может отказать, ссылаясь на законные основания. Самые распространённые причины для отказа в государственной регистрации:

• Документы были поданы ненадлежащим лицом (напомним, это должны быть даритель и одаряемый лично, их представители или родители, опекуны для несовершеннолетних);
• Затруднительно идентифицировать заявителя (например, фамилия была изменена, а документы, подтверждающие данный факт, не поданы);
• Степень родственных связей сторон не определена;
• Указанные в дарственной технические характеристики квартиры не соответствуют информации в прилагаемых к договору документах или данным в единой базе;
• Поданы не все обязательные бумаги.

При отказе вы получаете официальный документ, в котором чётко названа причина принятия такого решения. Если причина устранима, следует заняться этим вопросом незамедлительно, после чего уплатить государственную пошлину и подать бумаги заново.

Могут ли признать договор недействительным

Оспорить в суде договоры дарения квартиры между близкими родственниками довольно непросто, если они оформлены правильно. При жизни это и вовсе невозможно, так как даритель может подтвердить в суде тот факт, что добровольно передал недвижимость на безвозмездной основе.

Нотариальная регистрация сделки служит дополнительной гарантией её неоспоримости. Но нельзя упускать из виду и обстоятельства, при которых дарение по закону является невозможным:

• 

  Дарственная оформлена от имени несовершеннолетнего собственника;

• Квартира подарена государственному служащему, медицинскому сотруднику, работнику социальной службы, у которого даритель обслуживался;
• Безвозмездное отчуждение имущества между двумя коммерческими организациями.

С иском о признании договора недействительным может выступить и сам даритель, если:

• Сделка была заключена по факту намеренного введения дарителя в заблуждение;
• Собственника вынудили подписать дарственную обманным путём (например, вместо договора купли-продажи подсунули другой);
• Одаряемый вынудил владельца жилья подписать документ путём физического или психологического насилия;
• Новый владелец жилплощади нанёс ей непоправимый вред, который может привести к полной утрате жилья;
• Новый собственник не поддерживает квартиру в надлежащем состоянии, ведёт аморальный образ жизни (алкоголизм, наркозависимость);
• Получатель не проводит оговорённый условиями договора ремонт электросетей, канализации, водоснабжения.

Чтобы обращаться с иском в суд для признания сделки недействительной, у истца должны быть документальные доказательства его обвинений.

Если одаряемый несовершеннолетний

При оформлении договора дарения между близкими родственниками, если со стороны получателя дара выступает несовершеннолетний, важно учитывать некоторые особенности процедуры.

Независимо от возраста ребёнка сделка заключается при помощи его законного представителя, то есть одного из родителей, усыновителей, опекунов. В случае дарения квартиры несовершеннолетнему ребёнку отцом или матерью в качестве законного представителя выступает второй родитель, соответственно мать или отец.

Если ребёнку дарится недвижимость, которая является совместно нажитой собственностью супругов, с юридической точки зрения наличие нотариального согласия второго родителя обязательно. Это важный момент, поскольку один из супругов может ущемить права второго, переписав жильё на ребёнка, который в случае развода останется с дарителем.

Разрешение органов опеки на дарение жилья несовершеннолетнему не требуется, поскольку сделка безвозмездная. Но родители, которые переоформляют жилплощадь на детей, должны учитывать, что при необходимости продать квартиру органы опеки должны такое решение одобрить. Это может создавать трудности с поиском потенциального покупателя, с получением одобрения и сбором документов.