Полный перечень документов для продажи дома

Продажа частного дома, независимо от того, жилой он или дачный, сложнее сделки по отчуждению иной недвижимости, что в большей мере обусловлено состоянием документации, за которой мало кто следит должным образом, пока не приходится сталкиваться с какой-либо проблемой лицом к лицу. Даже зная, какие документы нужны для продажи домов, их подготовка и сбор занимают порой гораздо больше времени, чем заключение договора с покупателем. Следует учесть, что все бумаги должны отображать актуальную информацию, соответствующую друг другу и реальной картине. Более того, ни один дом по закону нельзя продавать отдельно от земельного участка, поскольку юридически такая продажа ничтожна, то есть незаконна.

Какие документы нужны для продажи дома

Документы для продажи дома включают в себя:

• Личный паспорт нынешнего собственника недвижимости с актуальной фотографией, без испорченных страниц (если в роли продавца выступает несовершеннолетний – требуется свидетельство о рождении, если иностранец – паспорт нужно перевести и удостоверить в нотариальной конторе);
• Письменное и удостоверенное нотариусом согласие супруга на заключение сделки, если речь идёт о совместно нажитом в официальном браке имуществе (не требуется, только когда дом был продавцу подарен);
• Свидетельство о браке или расторжении брака;

• 

  Образец технического плана

  Разрешение органов опеки на продажу, если со стороны продавца задействованы несовершеннолетние;

• Выписки из Единого государственного реестра недвижимости о собственнике и обременениях (можно заказать сразу расширенную выписку);
• Бумаги, на основании которых дом перешёл в собственность продавца (договор купли, дарения, обмена, наследования и так далее);
• Кадастровый паспорт;
• Технический план;
• Выписка из домовой книги, если дом жилой;
• Справка из налоговой службы об уплате налогов;
• Выписка из лицевого счёта, подтверждающая отсутствие задолженности по услугам ЖКХ;
• Заключение о стоимости объекта;
• Нотариально удостоверенная доверенность, если со стороны продавца выступает его представитель.

Предварительный договор

Наличие предварительного договора продажи дома по закону необязательно, однако такое соглашение заключается между сторонами достаточно часто, иногда даже до того, как все документы, какие необходимы, собраны. Как правило, чтобы продать такую недвижимость, нужны немалые усилия, реальный покупатель не находится в день подачи объявления. Поэтому предварительный договор служит гарантией того, что намерения потенциального покупателя серьёзные. Это важный нюанс, поскольку поиски других заинтересованных обычно в этот момент прекращаются.

Более того, в таком соглашении фиксируется факт уплаты задатка, его сумма, полная стоимость дома, которую в основном договоре уже нельзя будет изменить, описание объекта сделки, а также ориентировочная или точная дата, когда будет подписан основной договор.

Документ не только говорит о серьёзности намерений сторон на бумаге, он влечёт появление у них некоторых прав и обязательств. В частности, это, опять же, касается задатка. Продавец имеет право не возвращать его потенциальному покупателю, если последний передумал заключать сделку или не заключил её по иным причинам, возникшим не по вине продавца.  Однако, если продажа срывается из-за продавца, задаток он обязан вернуть в двойном размере.

Договор купли-продажи

Определиться с тем, какие именно документы будут нужны в вашем случае, важно до того, как составлять договор для продажи частного дома, поскольку в нём должны отображаться сведения из этих документов, и даже малейшее несоответствие недопустимо. Более того, оно может стать причиной для аннулирования сделки через суд.

Скачать договор купли-продажи частного дома можно тут

Ваша задача проследить за тем, чтобы в тексте были:

• Правильные паспортные данные обеих сторон (сверить с паспортами);
• Указана реальная стоимость объекта;
• Описаны все характеристики дома и соответствуют информации в документах на него;

• 

  Указана дата и способ передачи денежных средств (желательно избегать безналичного расчёта);

• Указаны все бумаги, прилагаемые к договору.

Сегодня можно составлять договор купли-продажи полностью самостоятельно, но чтобы обезопасить сделку от возможных рисков, лучше не отказываться от юридической, нотариальной поддержки или помощи проверенного риэлтора.

Необходимые документы при продаже доли дома

Сделка с продажей доли дома осуществляется по общим правилам и требованиям, но не без своих некоторых нюансов. В первую очередь необходимо чётко понимать разницу между долевой и совместной собственностью. Совместная может быть, даже если недвижимость оформлена на одного человека (супружеская совместно нажитая, купленная на материнский капитал, приватизированная и так далее), долевая же предполагает, что каждый дольщик имеет законное право собственности на определённую часть объекта.

Из совместной имущество можно перевести в долевую собственность, одновременно разделив и лицевые счета, чтобы каждый нёс материальную ответственность только за свою часть.

Образец выписки из ЕГРН

Чтобы продать свою часть дома, она должна быть изолированной, с отдельным входом и доступом ко всем подведённым системам коммуникаций (электричеству, водоснабжению и водоотводу, санитарным узлам, газу и так далее). Документы в данной сделке аналогичны продаже целого дома, но на продаваемую долю должно быть соответствующее свидетельство, выписка из ЕГРН.

Кроме того, вместе с долей дома обязательно продаётся и часть земельного участка, на котором строение находится. Разумеется, эта территория тоже должна принадлежать продавцу на законных основаниях.

Документы для продажи дачного домика

Список или перечень документов для продажи дома, который не относится к жилищному фонду, то есть, в котором невозможно зарегистрироваться и проживать круглогодично, включает в себя:

• Паспорт продавца;
• Свидетельство о браке или расторжении такового;
• Согласие супруги (супруга) на заключение сделки, если имущество совместное;
• Выписка из ЕГРН о собственнике;
• Выписка из ЕГРН об обременениях (их отсутствии или наличии);
• Кадастровый паспорт;
• Технический и поэтажный план;
• Бумаги, по которым имущественные права были ранее получены и зарегистрированы;
• Акт о стоимости дачного дома.

Аналогичный перечень подготавливается и на земельный участок, который будет отчуждаться одновременно с домом.

Процедура продажи дома

Рассматривая процедуру оформления перед тем, как продать дом, независимо от того, в городе, пригороде или деревне, следует определиться с этапами, которые предстоит пройти продавцу:

• 

  Обновить документы, какие понадобятся, до актуального состояния (узаконить не узаконенное, получить дубликаты утерянного и испорченного, прочее);

• Провести процедуру межевания земельного участка;
• Заказать оценку стоимости недвижимости;
• Собрать полный список документов, нужных в вашем случае, до прихода потенциальных покупателей, которые наверняка захотят сразу проверить юридическую чистоту сделки;
• Составить проект договора купли-продажи (предварительного соглашения, акта приёма-передачи на своё усмотрение);
• Согласовать все пункты договора с покупателем;
• Заключить официальную сделку;
• Явиться с покупателем в Росреестр для перерегистрации имущественных прав.

Разумеется, если вы уполномочите заниматься сделкой риэлтора или юриста, круг ваших задач, как и затраченное время, резко сократится.

Помощь агентств недвижимости

Обращаясь к профессиональному риэлтору от проверенного агентства недвижимости, следует обращать внимание не только на расценки его услуг и процент от стоимости продажи, но и на спектр предоставляемых им услуг.

За что платит клиент агентству:

1. 

   Активная реклама продажи дома через популярные интернет-сервисы, целевые партнёрские рассылки, продвижение среди обращающихся потенциальных покупателей.

2. Регулирование потока заинтересованных лиц в соответствии с требованиями клиента.
3. Помощь в подготовке документов, их проверке, вплоть до полного освобождения клиента от необходимости ходить по инстанциям.
4. Общение с потенциальными покупателями при необходимости, показ дома в удобное для клиента время.
5. Консультирование по поводу имеющихся недостатков, которые можно устранить, чтобы дом имел товарный вид и выгодно продался.
6. Ускорение процесса заключения сделки.

Более того, в случае судебных разбирательств, что иногда случается, даже если всё было оформлено по закону (покупатели тоже бывают разные), ответственное агентство и риэлтор выступают в качестве свидетелей в зале суда.

Оценка недвижимости

Способов определения стоимости частного дома как отдельного объекта недвижимости, существует несколько:

• 

  Официальный – плановая оценка кадастровой службой или специалистами, которые имеют на такую деятельность государственную лицензию (по итогам собственник получает отчёт и заключение);

• Массовый реалистичный – определяет риэлтор, учитывая существующие предложения на рынке по региону;
• Самостоятельный – сравнение владельцем аналогичных предложений по объявлениям в том же интернете (далеко не всегда объективный, поскольку каждый дом имеет свои особенности, преимущества и недостатки, которые сложно оценить удалённо);
• Авторитарный – цена, устанавливаемая исходя из желания собственника, но такой метод подойдёт разве что для тех, кто абсолютно не торопится с продажей (до такой степени, что готов ждать покупателя годами).

Для заключения сделки всё же рекомендуется использовать первый способ или второй, если прибегаете к помощи агентства недвижимости.

На стоимость, в конечном итоге, будет влиять место расположения дома, его целевое назначение, площадь, этажность, технические характеристики, конструкция, подведённые системы коммуникаций, их состояние, экологическая обстановка, инфраструктура района.