Условия дарения квартиры между близкими родственниками

Дарение можно отнести к наиболее «популярным» способам приобретения гражданами прав на недвижимость. Столь желанный многими «подарок» в виде какого-то количества квадратных метров могут сделать и мама с папой, бабушки и дедушки, и чужие люди, а также организации (с соблюдением законодательных ограничений).

На практике чаще всего квартира дарится близкими родственниками. Российское законодательство устанавливает льготный правовой режим для этой группы общественных отношений.

Договор дарения квартиры, его существенные условия

Если анализировать смысл ст. 572 Гражданского Кодекса, регламентирующей подобный тип сделки, то договор дарения квартиры (любого другого имущества) представляет из себя передачу или обязательство передачи дарителем своего недвижимого имущества в собственность одаряемому.

Подробно разбирая этот тип договоров, важно отметить следующее.

1. Даритель – это собственник, право распоряжаться имуществом которого признано государством, и который посредством дарения реализует свое правомочие.
2. Одаряемый – это любое лицо, которому даритель по своей воле передает или пока только обязуется передать квартиру (ее долю).
3. Предмет сделки – квартира в целом (единый и неделимый объект), либо ее доля (выделенная или невыделенная). Если одаряемому передается определенная доля в квартире, в тексте анализируемого договора указывается точный ее размер.
4. Оборот «передает или обязуется передать» подразумевает, что дарение практика и теория относит и к консенсуальным, и к реальным сделкам. Проще говоря, если даритель «передает», то одаряемый приобретает статус нового собственника с момента подписания текста дарственной сторонами. Если же он «обязуется передать», то, помимо подписанного текста, для признания сделки исполненной необходима также надлежаще оформленная передача квартиры либо ее доли «из рук в руки».

Непосредственно в самом договоре дарения квартиры следует четко прописать все существенные условия оговариваемой сделки. Иначе можно ставить вопрос о ее ничтожности. К ним закон относит следующие факторы.

1. Стороны сделки, их паспортные данные, родственные отношения.
2. Сведения о квартире. Указывается адрес, инвентаризационный номер и технические параметры жилища, а также подтверждающие правомочия щедрого дарителя документы.
3. Сведения о гражданах, зарегистрированных в помещении. При наличии зарегистрированных в тексте должны быть данные, как решен вопрос об их дальнейшем юридическом статусе.
4. Любые другие условия, которые участники сделки пожелают включить в текст дарственной.

Специфика договора дарения

По сути, договор дарения квартиры между близкими родственниками значительно отличается от иных, подразумевающих передачу недвижимости, сделок. Например, завещание предполагает, что имущество завещателя по факту его смерти перейдет к 3-им лицам, в то время как по дарственной одаряемый становится новым собственником по факту подписания договора либо наступления конкретного срока, указанного дарителем. Главное, чтобы переход правомочий по дарственной не был завязан на факте смерти дарителя – в момент открытия наследства договор дарения при наличии указанного условия теряет законную силу. Каким-либо образом обжаловать его бесполезно.

В отличие от безвозмездного дарения, рента подразумевает встречное предоставление (уход, денежное содержание, оплата расходов). Иными словами, рента – типичная возмездная сделка.

Несомненный плюс дарственной – ее простота. Кроме того, если жилище принадлежит двум и более лицам, она позволяет обойти право преимущественной покупки доли.

Есть и минусы: над одаряемым постоянно висит метафорический «дамоклов меч» – гарантированное законом право дарителя отменить сделку либо отказаться от ее исполнения. Например, такая ситуация возможна, если после оформления дарения в худшую сторону заметно изменилась финансовая ситуация в семье либо семейное положение, а также физическое состояние щедрого дарителя.

Дарственная на квартиру между близкими родственниками: инструкция по оформлению

Закон ограничивает круг лиц, которых можно назвать «близкими родственниками» – это родители (в том числе усыновители) и дети, дедушки (бабушки) и внуки, братья и сестры. Соответственно, оформляя подарок, данные субъекты вправе рассчитывать на установленные законодательством льготы. В основном это относится к налоговым льготам.

У договора дарения на квартиру – простая письменная форма. Во избежание спорных ситуаций, юристы рекомендуют воспользоваться услугой по нотариальному удостоверению – аттестованный нотариус грамотно составит проект договора, разъяснит содержание сторонам с тем, чтобы в последующем не возникло вопросов, связанных с непониманием сути дарственной бумаги одной из сторон.

Образец договора дарения между близкими родственниками есть в свободном доступе на различных специализированных интернет-площадках, поэтому можно всегда обратиться к ним. Если нет желания обращаться к юристам и нотариусу, можно просто скачать бланк и заполнить его по образцу. В содержание дарственной на квартиру следует включить следующие пункты:

1. Дата и место составления документа.
2. Идентификационные, паспортные данные дарителя и одариваемого, указание на степень их родства.
3. Данные о квартире – адрес, этаж, метраж, особые характеристики при их наличии.
4. Согласие дарителя, ясно и полно выражающее его волю.
5. Основание правомочий собственника на недвижимость (свидетельство – “зеленка”, выписка из Росреестра).
6. Срок, с которого жилое помещение будет считаться переданным одаряемому (указание на реальность или консенсуальность договора)
7. Указание на наличие/отсутствие притязаний третьих лиц, а также лиц, обладающих правом пользования жильем.
8. Распределение расходов по нотариальному удостоверению и государственной регистрации перехода прав на квартиру.

Пакет документов для оформления дарственной

Сбором пакета необходимой документации занимаются, как правило, сами стороны. В некоторых случаях этот вопрос можно поручить квалифицированному юристу или риэлтору.

Нотариусу при удостоверении дарственной необходимо предоставить:

• паспорта и подтверждающие родственные отношения документы;
• правоустанавливающие документы на квартиру («зеленка»);
• письменное согласие граждан, зарегистрированных в квартире;
• разрешение органов опеки (запрашивается в том случае, когда затронуты интересы несовершеннолетних либо недееспособных);
• согласие супруга либо брачный договор;
• технический паспорт;
• заверенная выписка из домовой книги;
• квитанция об уплате госпошлины;
• справка из БТИ с указанием оценочной стоимости квартиры.

Согласие супруга (супруги) предоставляется отдельно (его письменная нотариально заверенная форма обязательна) либо составляется нотариусом при личном участии субъекта согласия во время непосредственного совершения сделки. Дарственная совершается нотариусом в тот же день после обращения.

Для государственной регистрации прав получившего подарок нового хозяина, основанных на договоре дарения всей квартиры, ее части, сторонами предоставляются:

1. заявление;
2. паспорта;
3. текст дарственного договора (от 3-х экземпляров);
4. документы дарителя, подтверждающие его право распоряжаться недвижимостью;
5. технический (кадастровый) паспорт;
6. иные документы, необходимость предоставления которых зависит от обстоятельств дарения.

Общеустановленный срок государственной регистрации – 10 дней (не календарных, а рабочих).

Расходы участников договора дарения квартиры

Понесенные участниками сделки расходы при оформлении всех этапов дарения обобщенно разделяют на 3 группы.

1. Оплата услуг БТИ по оценке стоимости жилья.
2. Услуги нотариуса (по желанию).
3. Оформление прав на недвижимость новым собственником.

Для договора такого рода стоимость имущества не является существенным условием. Однако для целей налогового учета в тексте дарственной обычно указывают ее. Отсутствие этой информации никак не влияет на юридическую силу сделки. Если субъекты дарственной не являются близкими родственниками, исходя из оценки, указанной в справке БТИ, одаряемым подлежит уплате подоходный налог (общая ставка – 13%). Стоимость самой справки зависит от региона, площади жилища, места его нахождения и ряда других факторов. Соответственно, цены могут колебаться (от пятисот до трех тысяч рублей).

Оказываемые нотариальной палатой услуги предполагают как удостоверение дарственной бумаги, так и ее составление. Разумеется, можно прийти с уже подготовленным текстом, но, как показывает практика, нотариусы используют свой вариант бланка. Тарифы по удостоверению сделок установлены в законе. Так, за дарственную супругу, детям, внукам, родителям придется заплатить в зависимости от суммы планируемой сделки:

• при оценке квартиры до 10 млн. рублей (включительно) – 3 тысячи рублей + 0,2% от оценочной стоимости;
• если ее цена свыше 10 млн. рублей – 23 тысячи рублей + 0,1 % от оценочной стоимости (общая сумма нотариального тарифа не должна превышать 50 тысяч рублей).

Если же субъектом дарения будут выступать другие лица (в т.ч. братья и сестры), то нотариальный тариф придется заплатить по более жесткой схеме, предполагающей более высокие тарифные ставки. Общая сумма нотариального тарифа при этом не должна превышать лимит в 100 000 руб.

Оказываемые нотариусом технические и консультативные услуги по составлению и разъяснению договора участники сделки оплачивают отдельно. Единого тарифа нет – каждый регион устанавливает свой ценник. В среднем, стоимость проекта и сопутствующих консультационных услуг (иными словами, разъяснение содержания дарственной) составит от 3 000 до 10 000 руб.

Госрегистрация перехода соответствующих прав – необходимый элемент легализации одаряемого в качестве нового собственника квартиры. В РФ единый размер госпошлины для граждан за услуги регистрации перехода прав на недвижимость составляет две тысячи рублей. Документы можно подать в подразделениях Росреестра, через МФЦ или по почте.