Акт передачи квартиры по договору купли продажи

Сделки с недвижимостью были и остаются актуальным вопросом, в котором не обойтись без рисков для обеих сторон. Независимо от того, занимается ли покупатель с продавцом сделкой самостоятельно или они платят за услуги риелтору, нельзя начинать процесс без определённой осведомлённости. Даже если все документы проверены, условия оговорены, нюансы согласованы, расслабляться ещё очень рано. По закону недвижимость считается собственностью нового владельца только после того, как Росреестр зарегистрирует его права и внесёт необходимые изменения в единую базу. Однако даже после этого покупателей иногда ждёт неприятные сюрпризы, избавится от которых непросто или вовсе невозможно.

Поскольку передаточный акт к договорам купли-продажи квартиры в соответствии с действующими нормами российского законодательства документ необязательный, многие пренебрегают его составлением. Это неправильное и очень опасное решение. В итоге пострадать может как сам покупатель, что чаще всего, так и продавец, столкнувшись с недобросовестным человеком или вовсе мошенником.

Бывает так, что покупатель получает вовсе не то, на что рассчитывал или не в том виде, в котором должно было быть. Элементарно, продавец мотивировал завышенную стоимость тем, что продаёт квартиру с какой-то техникой и прочими улучшениями, а по факту вынес всё, обнаружился какой-либо обман о техническом состоянии жилья, снял стеклопакеты, прочее. Без передаточного акта, который является юридическим документом при правильном оформлении, добиваться чего-либо через суд будет крайне тяжело.

Требования к структуре

Составляя акт передачи жилой квартиры, не следует подписывать его, не глядя и не убедившись, что в нём отображены все необходимые пункты с правильными реквизитами и характеристиками. Несмотря на тот факт, что имеющийся документ может составляться на усмотрение сторон, в нём есть и обязательные сведения, такие, как:

• Дата и место, где был составлен;
• Дата, когда был заключён основной договор купли-продажи жилья;
• Паспортные сведения обеих сторон (Ф. И. О., место регистрации, дата и место выдачи паспорта, прочее);
• Если одна из сторон юридическое лицо, пишется его полное наименование, регистрационный номер, юридический адрес, паспортные сведения представителя;
• Технические характеристики квартиры в соответствии с документами на неё (адрес, этажность, общая площадь, количество комнат, системы коммуникации);
• Описание фактического состояния жилплощади на момент её передачи;
• Пункт о том, что покупатель не имеет к продавцу никаких претензий;
• Подтверждение оплаты в полном объёме или иных условий в зависимости от договорённости;
• Подпись каждой стороны.

Передаточный акт не обязательно заверять у нотариуса, но во избежание недоразумений и для своей же страховки лучше всё же обратиться в нотариальную контору.

Значимость документа

Акт приёма-передачи квартиры составляется обязательно при покупке недвижимости на первичном рынке, однако это забота исключительно застройщика. Покупателю важно проверить жильё, отметить на листах претензии или их отсутствие и, собственно, никаких сложностей. Однако на вторичном рынке следует быть ещё осторожнее, несмотря на то, что сам по себе документ будет несколько проще. По факту, его целью является подтверждение передачи объекта в том же состоянии, в котором должно быть по основному договору. Если же в договоре купли-продажи такого описания нет, оно должно быть обязательно в акте.

В целом же, если всё в порядке, подписание акта покупателем происходит после визуальной проверки, в результате которой человек может убедиться, что квартира пригодна для проживания в ней, не затоплена и не горевшая, без коммунальной задолженности.

Если же при осмотре обнаружены значимые технические недостатки, коммунальная задолженность, покупатель не обязан подписывать передаточный акт, пока продавец не устранит эти замечания. Данное условие обязательно отображается в акте с указанием сроков. Если же продавец своих обязательств не выполняет, у покупателя есть законное право обратиться в суд с договором купли-продажи недвижимого объекта. 

Подписание акта

Как только передаточный акт к договору купли и продажи квартиры подписан, независимо от обстоятельств, с юридической стороны продавец будет считаться как тот, кто свои обязательства в соответствии с условиями основного договора исполнил полностью. Это значит, что с момента подписания документа вся ответственность за квартиру ложится на покупателя, включая оплату коммунальных услуг. Соответственно, если была задолженность, она переходит новому владельцу вместе с недвижимостью.

Нотариально заверять акт передачи квартиры по договору купли не требуется, это делается полностью на усмотрение сторон. Если сделка юридически чистая, в этом нет необходимости, если же сомнения есть – лучше перестраховаться.

Для регистрации перехода прав собственности акт не является ключевым документом, он может быть, если подписывался, а может и не быть, если не составлялся. Тем не менее, в некоторых регионах его всё же требуют. Кроме того, даже если акт подписан, но права собственности на нового владельца не зарегистрированы, по закону он этим владельцем не является.

В основном договоре желательно упомянуть передаточный акт, если стороны оговорили его составление в дальнейшем.

На что обратить внимание покупателю

Принимая квартиру, до того, как подписать передаточный акт к договору купли и продажи квартиры, покупателю следует проявить некоторую бдительность.

Что проверить до подписания документа:

• Техническое состояние объекта недвижимости (даже если ранее осмотр проводился и всё удовлетворило, недобросовестные граждане ухищряются обмануть даже в последний момент). Например, при выносе мебели могли повредить стены, дверные проёмы, хорошую сантехнику могли снять и так далее;
• Коммунальные платежи – нередко жильё продают с немалыми долгами, вплоть до отключения электричества и прочих санкций.

Важно фиксировать все основные моменты максимально точно и чётко, без двусмысленностей и размытых описаний. Это важно, даже если никаких замечаний покупатель не обнаружил. Бывает и так, что продавец или его родственники оспаривают сделку через суд и её могут признать недействительной. Воспользовавшись этим, истец может потребовать компенсировать нанесённый квартире ущерб, даже если этого не было. Передаточный акт к договору купли и продажи квартиры подтверждает, что было, а чего не было на момент передачи, соответственно, обмануть становится сложнее. Кроме того, имея этот документ, покупатель может в суде затребовать компенсировать ему внесённый вклад в ремонт и прочее, если сделку аннулируют.

Основные правила

При наличии претензий у покупателя при приёме квартиры стандартно на их устранение продавцу даётся около двух недель, что должно быть зафиксировано в акте. Стороны могут также на своё усмотрение зафиксировать, какие документы были переданы, сколько ключей от помещения отдано и прочие моменты, которые могли бы быть оспорены в суде.

Составляется акт всегда в том же количестве оригиналов, сколько сторон участвует в сделке. Если это покупатель и продавец – два экземпляра, если есть совладельцы – составляются и на них экземпляры. Если акт будет прилагаться к договору купли-продажи, экземпляр делается и для Росреестра.

Важно и то, что до тех пор, пока акт не подписан сторонами, и переход собственнических прав не зарегистрирован, коммунальные платежи обязан оплачивать продавец. При этом, если покупатель долго отказывается подписывать документ, ища всё новые причины для этого, это может быть расценено, как его отказ от заключения сделки в целом. Поэтому в основном договоре очень желательно указать дату или сроки, когда квартира должна быть передана.

По завершении сделки передаточный акт должен храниться у нового собственника вместе с прочими правоустанавливающими документами.