Кадастровая стоимость квартиры: как оценить и как оспорить

Оценка кадастровой стоимости квартиры осуществляется в процессе комплексных кадастровых работ в отношении объектов недвижимости, которые проводятся по заказу исполнительных органов субъектов РФ. Показатели государственной оценки недвижимости используются для расчета налоговых обязательств собственников квартир, а также для формирования сведения реестра ЕГРН.

Что это такое

Кадастровая оценка квартиры проводится не по инициативе владельца недвижимости, а по решению исполнительного властного органа субъекта РФ. Необходимость таких действий вызвана правилами кадастрового учета, который применяется на территории РФ с 2013 года.

Порядок определения кадастровой стоимости недвижимого имущества состоит из следующих этапов:

1. региональные органы власти проводят конкурс на право проведения комплексных кадастровых работ и заключают контракт с победителем;
2. непосредственные работы по государственной оценке недвижимости осуществляются кадастровыми инженерами;
3. по итогам выполненных работ результат сдается заказчику с подписанием акта;
4. полученные показатели кадастровой стоимости утверждаются региональными органами власти и публикуются на официальном портале в сети Интернет;
5. данные кадастровой оценки направляются в налоговые органы, а также в учреждение Росреестра для внесения указанной информации с ЕГРН.

В чем состоят нюансы такой оценки, и насколько достоверными являются полученные стоимостные показатели? Необходимо учитывать, что оценка по заказу государственных органов осуществляется в отношении значительной группы объектов недвижимости – домов, кварталов и т.д. При таких обстоятельствах не учитываются важные данные о фактическом состоянии отдельных жилых помещениях и их качественных характеристиках.

Данные кадастровой стоимости являются усредненным показателем даже по отношению квартир в одном доме, хотя они могут иметь совершенно разный уровень благоустройства и фактическое состояние. Кроме того, расчет в отношении группы объектов приводит к существенному завышению стоимостных показателей, которые не будут соответствовать реальной рыночной цене конкретных квартир.

При таких обстоятельствах могут существенно нарушаться законные интересы собственников, ведь расчет налоговых обязательств будет производиться исходя из заведомо завышенных данных. В этом случае может потребоваться оспаривание кадастровой стоимости и приведение ее в соответствие с рыночной ценой объекта.

Как оспорить

С января 2017 года, с введением Федерального закона № 218-ФЗ, возможность оспаривания кадастровых стоимостных показателей стала официально регламентирована. До указанного времени собственник также могли предпринять эти действия в судебном порядке, однако процедура оспаривания происходила с учетом подзаконных актов и разъяснений различных государственных ведомств.

Процедура возможного оспаривания указанного показателя имеет следующие характерные нюансы:

• правом на оспаривание обладает только собственник жилья, тогда как арендаторам, нанимателям и иным временным владельцам такая возможность не предоставлена;
• для проведения указанной процедуры собственнику необходимо представить доказательства нарушения своих прав, таких доказательство будет выступать рыночная оценка квартиры для оспаривания кадастровой стоимости;
• по правилам Закона № 218-ФЗ собственнику предоставлено право обращаться не только в судебные органы, но и в региональную комиссию по рассмотрению таких споров.

В чем состоит суть оспаривания кадастровой стоимости жилья? Необходимо учитывать, что по итогам данной процедуры в реестр ЕГРН должны быть внесены новые стоимостные показатели. Поскольку повторное проведение комплексных кадастровых работ в этом случае не проводится, собственнику потребуется представить иной стоимостный показатель – рыночную оценку квартиры.

Чтобы получить данные о рыночной стоимости жилого помещения, собственнику нужно выполнить следующие действия:

1. получить в учреждении Росреестра или Многофункциональном центре справку о кадастровой стоимости;
2. выбрать профессионального оценщика, обладающего действующим аттестатом и допуском для выполнения оценочной деятельности;
3. заключить договор для изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости;
4. представить оценщику правоустанавливающую и техническую документацию на жилое помещение, а также обеспечить ему доступ в квартиру для проведения обследования;
5. по завершению работ подписать акт и получить отчет о рыночной стоимости объекта.

Полученный отчет будет являться надлежащим документом, подтверждающим объективную рыночную стоимость объекта. Этот показатель будет использован при оспаривании кадастровой оценки квартиры.

Для рыночной оценки недвижимости оценщик использует различные методы исследования и расчета, а также визуальное обследование жилого помещения. При этом будут установлены качественные особенности конкретного жилого помещения, а также учтено его фактическое состояние. При изготовлении отчета, оценщик использует данные о стоимости жилья на первичном и вторичном рынке недвижимости в данном регионе.

Получение отчета о рыночной стоимости не означает, что этот показатель будет автоматически применен учреждением Росреестра для изменения ведений ЕГРН. Налоговые органы также не имеют юридических оснований, чтобы самостоятельно изменить показатель кадастровой оценки. Для этого собственнику потребуется соблюсти процедуру оспаривания кадастровой стоимости жилья.

Процедура оспаривания

Нововведениями Закона № 218-ФЗ детально регламентирована процедура оспаривания кадастровой оценки объектов недвижимости. Для этого предусмотрено два варианта:

1. подача заявления и документов в региональную комиссию по рассмотрению споров, связанных с кадастровой стоимостью недвижимости;
2. обращение в судебные органы с аналогичным заявлением.

Несмотря на наличие альтернативных вариантов, граждане имеют право обращаться с заявлением непосредственно с судебные инстанции. Правило об обязательном обращении с уполномоченную комиссию на данный момент распространяется только на юридических лиц.

Тем не менее, если гражданин-собственник обращается в региональную комиссию, ему необходимо представить следующие документы:

• заявление о рассмотрении спора;
• справку из учреждения Росреестра о кадастровой стоимости жилого помещения;
• правоустанавливающие документы на жилье (свидетельство, выписку из реестра ЕГРН и т.д.);
• отчет о рыночной оценке спорного объекта недвижимости;
• иные документы, подтверждающие недостоверность кадастровой оценки жилья (например, сведения о нарушениях, допущенных при выполнении комплексных кадастровых работ).

По результатам рассмотрения заявления, как правило, выносится решение об отказе в удовлетворении требований. На практике обращение в региональную комиссию целесообразно только в случаях, если кадастровым инженером допущены существенные нарушения при выполнении работ. Поэтому для признания данных кадастровой оценки равными рыночной стоимости объекта рекомендуется обращения сразу в судебные органы.

Оспаривание кадастровых данных осуществляется путем обращения в суд общей юрисдикции. Для этого собственнику нужно направить в адрес судебного органа следующие документы:

• исковое заявление об оспаривании сведений кадастра;
• документы, подтверждающие наличие права собственности на жилое помещение (свидетельство, выписка из реестра ЕГРН);
• справка о кадастровой стоимости, полученная в учреждении Росреестра или Многофункциональном центре;
• отчет о рыночной стоимости жилого помещения;
• документы о рассмотрении спора в региональной комиссии, если собственник обращался в этот орган;
• платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины за обращение в суд.

При оформлении искового заявления необходимо указать в тексте основания для обращения в суд – несоответствие данных кадастровой оценки реальной рыночной цене объекта недвижимости.

При рассмотрении спора в судебном порядке происходит проверка достоверности данных, указанных в отчете о рыночной цене квартиры. При необходимости суд имеет право привлекать оценщика, а также кадастрового инженера, к участию в процессе. Если по итогам рассмотрения дела суд принимает решение об удовлетворении искового заявления, кадастровая стоимость приравнивается к рыночной оценке жилья.

После этого выполняются следующие действия:

1. решение суда направляется в учреждение Росреестра для внесения изменений в реестр ЕГРН;
2. выписка из реестра, после внесения новых данных, направляется в налоговые органы для изменения оснований расчета налоговых обязательств;
3. в аналогичном порядке выписка ЕГРН направляется в региональный орган власти.

После получения новых данных о стоимости недвижимости, инспекция ФНС обязана произвести перерасчет суммы налоговых платежей. Это возможно только в отношении суммы налога за текущий год, поэтому собственникам жилых помещений необходимо своевременно обращаться за оспариванием кадастровой стоимости.

Однако внесение сведений в реестр ЕГРН обязывает налоговый орган в будущем применять именно данные о стоимости квартиры, зафиксированные в судебном решении. Оспаривание кадастровой стоимости должно проводиться в отношении каждого конкретного объекта недвижимости, без этой процедуры все остальные квартиры в доме будут сохранять прежнее значение государственной оценки.