Составление договора аренды

Заключение сделки аренды квартиры или иного объекта недвижимости является достаточно серьезным соглашением, которое требует предельного внимания. Поскольку ни одна из сторон не застрахована от недобросовестного отношения и нарушения условий, данный договор обязательно оформляется в письменном виде. Поэтому, перед тем как составить договор аренды, следует учесть все нюансы, возможные риски и непредвиденные обстоятельства. Это нужно, чтобы при возникновении форс-мажорных обстоятельств, конфликтов и споров собственник и наниматель имели защищённые законодательством гарантии того, что их права будут соблюдены.

Поскольку на сегодняшний день высока вероятность столкновения с мошенниками и аферистами, грамотное составление договора существенно снизит вероятность потерь для каждой стороны и сведёт их к минимуму. Задаваясь вопросом, как правильно составить договор аренды квартиры, земли, помещения или прочего объекта, следует тщательно проработать:

• 

  Порядок действий в случае несвоевременной оплаты;

• Затраты на ремонт помещения. За чей счёт и в какие сроки будет проводиться капитальный ремонт, а также кто несёт ответственность за проведения мелких текущих ремонтных работ;
• Условия пользования;
• На каких условиях договор можно продлить после истечения его срока действия.

Предмет договора, права и обязанности

Первое, с чего следует начинать составление договора аренды, это описание предмета сделки. Если собственник осуществляет сдачу квартиры, то в документе обязательно указывается, что предметом договора является жилая или нежилая квартира, а также целевое назначение аренды. Далее следует написать её полный адрес местонахождения, на каком этаже она находится, общую площадь, количество комнат, наличие балкона, кладовой, лоджии. Если собственник и арендатор не составляют отдельный акт приёма-передачи объекта недвижимости, то в самом договоре следует описать фактическое состояние жилья на момент его передачи. Это особо важный пункт, без которого невозможно будет подтвердить причинение ущерба имуществу, если такой факт будет в дальнейшем.

В следующем разделе договора сдачи квартиры или иного объекта недвижимости указываются права и обязанности арендодателя и собственника. Здесь стороны могут оговаривать любые нюансы, но не следует упускать такие пункты, как обязательное использование предмета договора по указанному целевому назначению, поддержание квартиры в надлежащем состоянии, запрет на проведение перепланировки, доступ к недвижимости, право на субаренду и прочее.

Оплата и расчёт

В этом разделе указывается окончательный размер арендной платы за квартиру или иной объект недвижимости. Также следует оговорить, до какого числа каждого месяца арендатор обязан вносить эту плату на расчётный счёт владельца жилья. Если расчёт производится иным способом, это следует вписать в текст документа. Необходимо обозначить, кто оплачивает такие коммунальные услуги, как электроэнергия, водоснабжение, отопление и имеются ли дополнительные статьи расходов (интернет, вывоз мусора).

Должен иметься пункт об изменении размера арендной платы, может ли он пересматриваться и в каком порядке (не чаще одного раза за квартал или раз в полгода). Стоит внести и пункт о запрете пересмотра и пересчёта периодов, которые были оплачены нанимателем ранее.

Важно обозначить, какие последствия ожидают арендатора в случае просрочек и неуплаты, срок и порядок возврата квартиры собственнику по окончании сделки. При этом не стоит упускать из виду пункт об обязательном погашении задолженности в случае преждевременного расторжения договора.

Споры и ответственность

За невыполнение и нарушение условий сделки, арендодателя или арендатора можно привлечь к ответственности в соответствии с российским законодательством и ссылаясь на пункты этого документа. В нем обозначается, что наниматель ответственен за сохранность квартиры или иного арендованного объекта недвижимости, а также поддержание его в надлежащем содержании.

При просрочке уплаты аренды, стороны должны согласовать размер пени в процентном соотношении, которое вычитывается из ежемесячного размера оплаты, а также за каждый отдельный день. Пеня не освобождает от прочих обязанностей, а все споры и конфликты будут решаться в судебном порядке, если мирно прийти к согласию не удастся.

Ситуацию, при которой в помещении может временно отсутствовать какая-либо система коммуникации, например, отключение электричества или воды в связи с ремонтными работами в районе, также следует оговорить и обозначить в тексте документа. Если это случается не по вине собственника квартиры, арендатор не может предъявлять ему претензии.

Скачать образец договора аренды квартиры

Внесение изменений и прекращение сделки

Все изменения к договору аренды должны быть оформлены письменно, с подписями сторон и прилагаться к основному документу, являясь его неотъемлемой частью.

Причиной для расторжения сделки могут быть:

При досрочном расторжении договора сторона обязательно должна сообщить о своём решении письменно за три месяца до этого. Срок уведомления может быть сокращён и до одного месяца на усмотрение сторон, но об этом обязательно должно быть упоминание в тексте.